中央释放小产权房合法化信号 可以投资农庄了
2015-12-27 14:57:38
对于19日-22日召开的中央经济会议提出的“未来将取消房地产交易的过时限制”，很多人关注的是限购取消，却很少人注意到，还有一项重要的房地产交易限制，也将慢慢成为过时限制，那就是小产权房交易。
放开小产权房的信号
最近，上海就完成了农用地信托融资的首单：
周浦农业投资管理有限公司将371.766亩土地承租权作为标的物，交由交银国信，进而将土地转租给专业的运营方——上海界浜蔬果专业合作社，由其开发周浦花海生态园并进行后续运营管理。
这是小产权房交易合法化的信号啊！有木有～
众所周知，小产权房土地性质属于农村集体建设用地，之前交易的最大障碍是农村集体建设用地的流转。因为农村宅基地属集体所有，村民只享有使用权，不得买卖、不得质押，即使转卖小产权房也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，而且行为实属违法，这也是小产权房合法化的最大障碍。
但近些年来，随着我国农业生产力的迅速发展和城镇化进程的加快，原先的农业经营体制已不适应我国工业化、城镇化发展的新要求。
而且现在连农用地都可以借助信托，交易土地承租权，那么农村的集体建设用地显然更具备交易可能，小产权房合法化又近了一步。
借助信托释放小产权房价值
不过，虽然现在农村集体建设用地已经开始试点流转，依然土地使用权的转让、土地性质的转变(目前流转后土地还是集体土地)等问题还有待明确，但这已经给了小产权房很大想象空间：
具体做法就是借助土地使用权信托。通过经营权的交易，成立资产管理公司，在广大农村或者城乡结合部地区，找一些类似于农家乐的生态旅游设施用地，统一集中收购小产权经营权，由资产管理公司统一经营管理，同时给予当地农民以租金收益，再通过信托资金的支持将规模进一步扩大。
其中又可以有几种途径：
➀纯粹融资，信托计划标的是转让产权房经营权下租金的收益。把收租进行暂时性让步，信托计完成后对项目进行回购，部分偿还信托本金和利息，及农民部分的收益部分还了之后，就是自己收益了。
➁资产管理公司以十个项目进一步成立运营公司，让信托公司入股，这个时候信托公司不是纯粹融资通道，而是股权投资方，直接进入到公司运营，可以设立相关计划，进行融资，向运营公司提供股东贷款和借款，具备土地所有权的人将土地及地上建筑物托给信托公司，进行施工、开发、筹措资金，并进行运营招租和管理，能几何倍增长收益和效率。
其实早在2013年，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。
农村土地整治可以流转以后，国家成立类似于住房保障银行的机构，可以收宅基地（农民通过宅基地的转换，把地给银行），收了地之后，积少成多把地转手给资本，再引进一些产业，这样的路有很大现实意义。
去库存最可能的手段
在中央经济工作会议上，去库存是明年的五大任务之一。让农民买房，是解决库存的一项办法，而农民要想在三四线城市买房也没那个经济实力，如果小产权房可以交易，农民的购买力将得到释放，往大了说，可以激发农村的潜在增长力，这对去库存也是一个很好的推动力。
农民一旦有了钱，就有了进城落户的资本，目前三、四线城市是高库存集中地区，往往也是农民工入城的首选地区。如果降低三四线城市户籍准入制度，同时在购房补贴等方面给予农民工与市民同等的待遇，库存问题便解决有望。所以说，土地可以流转的意义不止于增加一种交易物类型这么简单。
但需要注意的是，三条基本底线：第一，不能改变土地所有制，即农民集体所有。第二，不能突破耕地红线;第三，不能损害农民的基本权益。
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