摘 要：近几年，我国房地产业有了长足的发展，如房地产买卖、抵押、租赁、赠与、课税、保险、征地拆迁、司法鉴定等此类经济活动都离不开房地产评估企业；10余年的发展历程，房地产估价服务仍然属于新兴产业，批量评估技术背景下，国内评估机构粗放式的发展模式与房地产发展所需的更高标准更深层次的服务不相适应，通过为国家税务机关制定批量评税系统、为商业银行提供贷后风险管理、为其他客户提供咨询服务等业务的拓展，将促进我国房地产评估机构转型升级。

关键词：批量评估技术；房地产；评估机构

引言

在我国，房地产估价行业具有起步晚、发展快、业务单一、结构混乱的特点。但是，有关主管部门的指导下，经过近几年发展创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，机构运营也逐渐步入正轨。然而，评估机构的传统运营模式严重压缩了估计机构的发展上升空间，不少企业也慢慢意识到了这点，不断求新求变。近些年，随着涉税批量评估技术、银行贷后风险管理、政府事务咨询、侵权损害赔偿、评估数据拓展应用等活动实施房地产评估机构带来新的发展契机。在存量房涉税评估这一块，国外普遍采用的是批量评估技术，在借助于国外的研究成果和实践经验的基础上，估价机构应从批量评估视角着眼，进行准确的市场定位，增强企业公信力，建立评估业务所需的专业人才队伍，运用先进的管理理念，选择最有利的商业盈利模式，以期实现企业的创新与转型。

一 、传统房地产评估企业的发展现状

(一) 房地产评估企业内部存在的问题

房地产评估机构产权不明晰是房地产评估企业存在的首要问题。其具体表现为：首先，评估机构与其雇佣的评估人员并未实现完全的脱钩改制。其次，评估人员素质普遍偏低无法满足行业发展的要求。评估师职业资格考试只侧重理论知识，对工作经验工作年限方面要求不高评，对房地产估价师的再教育还比较缺。再次，评估结果缺乏社会公信力。目前，大部分房地产评估机构没有建立自己的数据库，没有信息化的平台采购，又无报酬率、可比实例等翔实的数据来源。房地产评估机构作业过程中容易受到行政部门的干涉以及房地产开发商的利诱，又或者为了私利迎合拆迁者不合理的要求，导致评估结果与实际相背离，久而久之，社会公众就对评估机构产生不信任感。最后，产品结构过于单一无法激发评估机构和人员的创新力。

(二) 房地产评估企业外部发展环境

我国虽然针对评估师制定了一些规范，例如《房地产估价师注册管理办法》、房《地产估价机构管理办法》等，但是其效力与法律还是差别很大，并且这些规定中关于具体实施的细则不完善不规范，处罚力度也不够，此外，对于不同用处的房地产没有专门的标准和规范。房产管理部门、土地管理部门，甚至金融部门都可以对房地产评估机构进行干预，这些管理部门在政策执行上各行其是，扰乱原本完整的市场。另外，由于准人门槛过低，不少资质等级较低的企业抱着逐利投机的心理进入房地产评估行业，这些企业无序的恶性的扭曲的竞争压缩了行业的利润与生存空间。

二、批量评估技术的应用对房地产估价机构的影响

近几年，政府管理部门、司法机关对房地产评估的要求是同案同估，即：评估目的相同的情形下，同一城市、同一类型、不同时间点，评估参数相同；而评估结束后，使用批量评估系统的基本信息平台处理评估信息，避免评估报告完成以后仍要浪费人力资源进行扫描和数据评估处理这一弊端，并能实现数据顺利对接。

(一) 为国家税务机关制定批量评税系统

在政府的支持下，近些年房地产市场的发展可谓突飞猛进、一路高歌，全国各地房地产交易额和交易量都显著增长。但在税基评估过程中，买卖双方为了少缴税，常常签订“阴阳合同”，计税价低者缴税时使用，计税价高者才是真正的合同，这就导致税基评估成为房地产税征收环节最容易引起争议的部分。批量评税系统被设计用于评估房地产交易计税价格和物业税，并采取低税率、宽税基的原则，取消按房产原值或者租金收入为标准征税的做法，统一实行不动产的评估价值征税。其在税基评估中的应用可以解决“阴阳合同”问题，从而科学合理、准确有效计算域征收房地产税，体现赋税的公平。

(二) 为商业银行提供贷后风险管理

评估企业为税务部门制定批量评税系统，该系统开发使用后，大面积覆盖了城市规划范围内的房地产，数据来源真实可靠、评估结果权威可信，并且在系统开发过程中，评估企业在设计系统、价值网络构建方面积累了丰富的经验。而为银行设计贷后风险管理的批量评估系统，远远没有评税系统那么复杂，这些经验完全可以指导评估机构以更低廉的开发成本设计系统。根据股份制银行不同的需要，打包商业银行房地产抵押资产，建立个性化的动态管理平台和风险预警机制。系统的准确性高、错误率低，弥补了人工处理的缺陷。

(三) 为其他客户提供咨询服务

除了以上两种服务，批量评估系统还可以开拓新的业务领域。例如，可以帮助政府管理部门更有效地监控不同区域不同类型的存量房、增量房的市场价格；为房地产开发商提供价格咨询、投资建议；为投资者提供房地产投资价值决策辅助系统服务，还可以为其他房地产估价机构提供可比实例查询、评估技术参数设置参考等服务。这些服务已经超越了批量评估本身，将给估价机构带来不可估量的新的市场机会。

三、房地产评估企业的转型与升级

(一) 增强企业公信力，树立专家顾问的品牌形象

1.用更加优质的服务维护好现有的品牌。房地产市场经过几十年的发展与创新，逐渐形成了自己的选择淘汰模式。评估机构能经历房地产市场的风雨洗礼而依旧屹立不倒，说明其公司品牌评估质量已通过市场的检验。所以，这些机构应该珍惜来之不易的品牌形象，在维护现有声誉和现有客户的基础上，更加了解客户所想，提升服务质量与服务效率，在服务好老客户的同时开拓新客户、赢得新市场。

2.扩大品牌影响力。横向联系同业企业，加强合作与交流，良性竞争；纵向联合相关行业，不断磨合不断融合，提高评估企业的工作效率；此外，要从内部着手，苦练内功，一是培养专门的具有资质的评估人才，二是多层次、有步骤地提升和完善内部建设，实现制度规范化、技术标准化、信息多样化，有力的保证品牌形象的提升。

3.树立值得信赖的专家顾问形象。要站在理性专业的角度对客户的感性需求做出判断，理解客户所想并尽力满足客户的合理需求，最大限度的维护客户的利益；当客户提出了难以实现的不合理要求时，评估机构要从专业的角度帮客户讲解其需求的不合理之处，以及可能存在的风险，同时为客户设计更为合理化的方案。

(二) 扩展业务，做房地产评估数据的供应商与运营商

经过多年的实地评估作业，评估机构掌握了大量的个案评估的数据，评估师也积累了大量评估经验。可是，这些远远不够，对于本地区房地产数据信息掌握还不完整不全面，严重影响了评估结果的准确性，所以，建立房地产评估数据系统可谓大势所趋。

目前，房地产评估技术在杭州市和上海市试点成功，并形成了适合我国国情特点和评估模式的具体方案。其经验就是学习掌握批量评估技术，并发挥计算机辅助式批量评估系统(即CAMA系统)的作用，在了解目标客户需求的同时，拓展业务，深度挖掘潜在客户，如表1。

(三)运用先进管理理念，促进企业转型升级

首先，清晰发展方向，制定企业发展目标。企业想要发展，必须要使其业务、规模等适应市场的变化，只有制定适合自身、适应市场的中长期发展规划和战略目标，才能为评估企业发展提供源源不断的动力，实现可持续发展，踏进现代化企业的行列。

其次，了解客户需求，建立服务客户的理念。“客户至上”不该只是句空话，而是应真正做到重视客户，分析客户资料，关注客户需求，以实现客户目标价值为第一要务。最后，重视人才培养，打造专业高效的团队。随着房地产市场的发展，评估机构不仅需要房地产评估师、土地估价师等专门人才，也需要实践经验丰富的建筑设计、测绘分析、数据处理、营销推过、调查研究等方面的人才，通过建立各类人才储备库，术业专攻，优势互补，形成专业团队。

四、结论

计算机辅助式批量评估技术的广泛应用，不仅提高了评估效率、评估结果的准确性，还降低了评估过程中的单位成本，促进传统的评估企业不断转型升级，创新商业模式。该技术的使用，在理论方面得到了国家重视和支持，批量评估的理论技术经过专家学者的潜心研究，已经基本成熟；在实践方面，借鉴国外的经验，发达国家中美国、加拿大在评税时使用“批量评估技术”，南非、立陶宛等发展中国家也进行了批量评估的实践活动，分析和借鉴了这些案例，我国在杭州市、上海市先后在存量房交易价格计税时运用批量评估，并取得了一定的成绩。

目前，批量评估技术虽没有推广至全国，但其优越性不言而喻，其科学的系统、低廉的成本、优秀的人才配置、权威的评估结果，势必受到客户的追捧。传统业务陷入泥潭，无法更上一步的企业，应抓住这个难得的机会，实现企业的转型与升级。

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