2015年末西安土地供应、成交、楼面价齐翘尾
2016-01-05 13:21:12
2015年12月，西安土地市场供应集中放量，供应量升至年内峰值，受高陵等地工业用地供应带动，月度合计供应土地80宗，高于整个三季度的总供应量，其中工业用地占七成，供应住宅用地多位于经开、航天城和高陵;土地成交量亦上扬，成交土地面积环比上涨两倍以上，沣东新城住宅用地成交突出，楼面均价显现上扬，达1633元/㎡。
一、供应情况
1、供应走势
年底工业用地供应井喷 经营性用地供应仅占三成
12月，西安市土地市场供应由工业用地带动，升至年内峰值，合计供应土地80宗，比上月增加34宗;供应土地面积331.64万㎡，环比上月上涨79.86%，同比增加7.23倍。
月内工业用地供应呈井喷之势，合计供应53宗，主要集中于高陵、航天城和户县;经营性用地供应27宗，占比三成左右;其中住宅用地供应14宗，经开为主力供应区。
2、供应结构
2.1 各用途
工业用地占七成
2015年12月，西安市供应80宗土地中，工业用地供应53宗，占比67%；住宅、商服用地分别供应14宗和10宗，占比18%和13%;综合用地供应2宗，商住用地供应1宗。
工业用地供应势头凶猛，主要源于高陵区挂牌供应39宗工业用地，分别位于泾渭新城和泾河工业园，航天城供应6宗工业;住宅用地供应14宗，经开为主力供应区域，合计供应6宗住宅用地，其中5宗位于北辰西板块，城南航天城和高陵各供应住宅用地3宗，长安和城内各供应1宗。10宗商服用地主要分布于户县、城南航天城和高新等地。
2.2 各区域
高陵、户县和经开为主力供应区域
2015年12月，高陵、城南航天城、户县和经开为土地主力供应区域。其中高陵供应土地43宗(39宗工业，3宗住宅，1宗商服);城南航天城供应土地12宗（6宗工业，3宗住宅，3宗商服）；户县供应土地9宗（5宗工业、3宗商服，1宗综合）；经开供应土地9宗（6宗住宅，商服、商住和综合各1宗）。其中高陵的泾渭新城、城南航天城、户县草堂和经开谭家村为重点供应片区。
2.3 各面积段
3万㎡以下地块占比六成
2015年12月，3万㎡以下地块占比六成，其中1-3万㎡地块合计供应36宗，占比45%，供应代表为高陵、航天城和户县的工业用地；1万㎡以下的地块供应12宗，供应代表为户县、沣东新城和航天城的商服用地和经开的住宅用地;3-5万㎡和5-10万㎡各供应12宗，各占比15%； 10万㎡以上供应8宗。本月10万㎡以上地块占比提高9个百分点，供应代表为高陵、航天城和沣东新城的工业用地。
二、成交情况
1、成交走势
成交面积上扬 楼面价环比涨三成
由上月土地市场供应量上涨带动，2015年12月，西安市土地成交面积环比上涨262.39%，达123.15万㎡;成交土地规划建筑面积233.83万㎡，环比上涨92.33%，同比仍涨48.22%，为2015年来除7月份以外的次高月。本月土地成交平均楼面价为1633元/㎡，环比上涨29.12%，价格的上涨主要受沣东新城住宅用地影响。
沣东新城住宅用地面积占一半
月内，共成交土地28宗，其中沣东新城住宅用地成交9宗，土地面积达61.90万㎡，占比全市50%，成交规划建筑面积107.24万㎡，占比全市46%。沣东新城住宅用地多位于昆明十六路、昆明三路附近，且容积率在1.5-2.2之间，土地平均成交楼面价为2271元/㎡。
4宗流挂
月内共计4宗土地流挂，分别为户县一宗商服用地，浐灞柳烟路一宗住宅用地、纺渭路一宗商服用地以及长安区常宁新城一宗住宅用地。
住宅成交建面环比上涨一倍 楼面价达1800元/㎡
12月，西安共成交住宅用地16宗，比上月增加10宗，成交土地面积合计84.73万㎡，占比全市69%，环比上涨2.36倍;成交规划建筑面积170.17万㎡，环比上涨99.94%，同比上涨178.30%。
本月住宅用地成交面积涨幅较大主要受沣东新城住宅用地集中成交影响，12月21日，沣东新城昆明三路、昆明十三路附近住宅用地集中成交9宗，面积合计达61.90万㎡，楼面价基本在2000元/㎡以上。其他区域中，户县成交住宅用地2宗，浐灞、经开、城南航天城、户县、阎良和周至各成交一宗。
住宅楼面均价为1873元/㎡，比上月增加423元/㎡，环比上涨29%。楼面价上涨主要受沣东新城住宅用地价格影响。纺渭路以东住宅地块楼面价1340元/㎡，经开凤新路西侧住宅用地楼面价1477元/㎡。
2、成交结构
2.1 各用途
住宅用地占六成
本期成交28宗土地中，住宅用地共计16宗，占比57%，商服用地10宗，商住用地2宗。其中住宅用地分布于城西沣东新城、户县、经开、浐灞、阎良等地;商服用地分布于城东国际港务区、阎良、周至等地;商住用地分布于周至和城北。
2.2 各区域
城西、周至和阎良为主力成交区
本月成交土地共分布于11个区域，城西、周至和阎良为主力成交区，其中城西沣东新城成交9宗住宅用地;周至成交2宗商服、1宗商住和1宗住宅用地;阎良成交2宗商服和1宗住宅用地。其他区域中，户县、城东国际港务区、城南航天城和浐灞各成交土地2宗。经开、长安、城北和高新各成交1宗。
2.3 各面积段
5-10万㎡地块成交占比上升
2015年12月，1万㎡以下地块和1-3万㎡地块分别成交4宗和8宗，占比14%和29%;5-10万㎡地块成交12宗，占比43%，比上月提升23个百分点，成交代表为沣东新城住宅地块(合计9宗)。3-5万㎡成交3宗，10万㎡以上成交1宗，为子午大道以东、滈河以南的商服地块，面积达15.4万㎡(合计231亩)。
三、土地市场后市预判
2016楼市化解库存 土地成交集中于热点区域
12月中旬，中央召开经济工作会议，强调2016年化解房地产库存，稳定房地产市场，着眼于供给侧，扩大有效需求，打开供需通道，租房买房并举，激活租赁市场，化解库存商品房。
当下，经济增长进入“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。西安房地产市场自2014年起已进入结构性过剩的调整阶段。当前商品房库存量较大，普通住宅去化周期在一年半左右的时间，预计未来随着住房制度改革的推进，楼市将缓慢去化。开发商拿地热情有针对性的提高，土地市场成交量集中于个别热点区域，总体稳定。
来源：房屋管理服务网 作者：房产研究中心
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