西部区域房地产开发投资增长1.3%
2016-01-26 14:32:50
上周，国家统计局发布了一系列关于2015全国房地产开发投资和销售的详细数据，基本面的情况是：开发投资增速降至1%，新开工面积累计同比落14%，施工面积累计同比上涨1.3%，竣工面积同比回落6.9%，待售面积同比上涨15.6%，销售面积比上年增长6.5%，销售金额增速同比上升14.4%。
值得关注的是，地区划分标准首次变动，东部、中部、西部、东北地区的细分数据也首次体现，陕西所在的西部区域房地产投资21709亿元，增长1.3%，增速提高0.2个百分点。
2015年全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%）。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
2015年新开工量、竣工量在不断减少，施工面积则继续保持稳定。全年房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%。其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。房屋新开工面积154454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。其中，住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。
2015年土地购置面积及土地成交价款均下降幅度较大。房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。
2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。华商报记者 马红梅
专家观点
全国城市数据分化明显
西安去库存仍有较大压力
上周西安市房管局发布一组关于2015西安房地产市场基本数据，商品房累计销售2017.29万平方米，同比增长13.56%；其中住宅1740.47万平方米，同比增长14.35%。结合新近出炉的全国与本地市场数据，记者采访了业内相关人士，从房地产开发投资、土地市场行情及销售层面，谈谈对2016年的市场影响和预期。
陕西房地产开发投资增速
高于全国及西部
易道数据机构西安公司副总经理张计卫接受采访时说：“根据日前陕西省统计局发布的数据对比看，陕西省房地产开发投资2494.29亿元，比上年增长2.8%，这个增长率高于全国1.0%、西部1.3%的增长率。单纯从土地市场看，二三线城市土地市场整体表现一般，土地出让金的下浮幅度在20-30%左右，楼面价平均下浮5%，地价出现小幅下行趋势，流拍率增加。”
去年一、二线城市热销并没有带动三四线城市去库存，库存问题确实很严峻。拿西安和全国重点城市类比看，西安的库存量，位列全国城市第三名，比它库存还高的是沈阳和天津，后续去化压力较大。
戴德梁行西北区总经理张裕鹏在谈到明年市场时也表示，目前西安市场的土地供应量不大，将会降低库存，走向平衡。另一方面，2016年城市棚户区改造的任务目标也将创历史新高，将成为楼市去库存的最主要手段。
预计今年住宅销售市场表
现将优于商业地产
对于2016年西安房地产市场的预测，链家西安负责人肖建龙认为，可以看到西安去年市场销售面积同比增长13.56%，比全国增长6.5%的数据要高出很多，今年西安市场在刚需和改善性需求同时发力的情况下，成绩很不错。2016年受政府去库存政策利好支撑，并参照市场供需状况，销售市场的表现预判是持平，但不会更差。
美城机构首席市场分析师严九远在谈到2016年市场表示时也表示，今年置业者还是会集中选择配套比较成熟的地段。浐灞和曲江二期依然是价格洼地，性价比较高，随着大品牌企业的进驻，被更多人关注。同时随着三桥新街的改造和宜 家的到来，明年三桥板块也将成为热点区域。
西安万科企业有限公司总经理钱嘉认为，从历史经验、政策支持，领先企业去库存逐渐结束这三方面看，市场将会更加乐观。保利地产陕西公司总经理余琪也认为，购房需求收紧的确是近期房地产市场的一个趋势，行业发展与经济形势也有很大关系。但是政府正在、也将继续会利用有效的调控手段，去刺激包括房地产在内的产业经济发展。
“西安市场在2014年底商业是810万方、写字楼350万方，到2016年，商业的防线将会继续增大，去化率周期会延长。写字楼属于稳定状态，自持的项目会越来越多，供应量将会达到46.6万㎡，更多的商业综合体也会出现，消化难度大，同时招商、收益都还处于被动状态，总体价格乏力。”谈到商业地产现状时张裕鹏这样告诉记者，与住宅市场相比，2016年西安商业地产将面临更大压力。 华商报记者 马红梅 王丹
市场分析
楼市“去库存”
“药引子”在哪？
2016年，对于中国房地产来说是关键的一年。“去库存”是对今年房产市场发出的指令。如何“去库存”，简单的“降房价”？“清存量”？显然不是的！清的有序，降的有方，才是给市场输入良药的“药引子”。
西安市场库存压力大 分区域有效去化
去库存不能一概而论，针对西安特殊的市场行情，应按区域具体对待。记者从市场上了解到，目前去库存压力比较大的区域如浐灞、长安（航天城、大学城）、曲江二期存在问题较大。浐灞截止2015年底商品住宅存量357.2万平方米，为西安市各区域最高值，但因其生态资源、价格等优势，区域去化速度相对较高，消化周期需18个月。长安区以28个月消化周期排名各区域倒数第一，存量压力巨大。
“应该减少这些区域新增土地供应，丰富供应产品的层次内容。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗在接受记者采访时表示，“除了低价刚需产品供应量充足外，市场上出现的以龙湖、紫薇、自然界为代表的洋房产品放量明显，满足改善型客户的需求”。
针对去库存，许多开发商也有自己想法，西安龙湖地产营销总监郑翔在寄希望政府出台更多的利好政策同时，重点强调开发商要结合客户需要，以匹配客户需求的产品重新入市，迎合市场。“目前西安市场刚需及高层库存量过大，经过市场调查我们发现市场上有相当一部分改善性客户的需求是没有被满足的。因此，2016年浐灞的香醍国际推出全新的别墅产品——香醍天宸，以满足市场的多次改善类客户需求。航天城的花千树会推出新的二期洋房，保留了手工洋房，地中海托斯卡纳的味道，专门针对西安市场的改善性需求客户。”
紫薇·花园洲项目副总经理王雷表示，花园洲项目本身定位就是品质楼盘，从2015年成交客户来看，130平方米以上的品质三房及洋房产品，客户认可度是很高的。所以2016年随着项目周边大配套的完善，以及项目自建配套的交付完工，相信还是可以吸引更多改善型需求客户的青睐。
支持商品房适当为公租房
多头创新政策支持“去库存”
1月21日，陕西省政府印发了“支持商品房适当转为公租房”的通知，明确支持存量商品房适当转为公租房。政府迈开了为去库存积极行动的第一步。“这仅仅是开始，政府需要逐步减少保障房实物分配，提高货币化安置比例。同时政府部门要加强市场监管，保障购房者的权利。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示。
同时积极鼓励“新市民”购房，国家已经明确将农房等集体建设用地的地上建筑物、构筑物纳入整个范围，统一确权登记发证。随着陕西全面推进宅基地和集体建设用地确权工作的深入，杨东朗认为应该允许农民工用确权的集体建设用地进行抵押贷款，激活农民工进城买房的积极性。
西北大学EMBA教育中心主任杜丽萍提出，去库存首先是政府的税收政策需要适时减免调整，降低企业开发成本。同时，房地产产品必须坚守自身的价值，强调产品的高价值，才能吸引消费者的购买。现在到了‘酒香也怕巷子深’的时候，开发商必须在销售策略上下足功夫。
政府搭建大配套“舞台”，企业沾光好“唱戏”。提及产品结构改善，杨东朗强调政府一定要注重市政大公共设施配套的完善，如学校、医疗、文化、公园绿地、养老、社区服务等便民的服务消费型配套完善，对于区域内去库存将有明显的推动作用。
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