西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见
2016-06-28 10:31:12
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：
为贯彻落实中央经济工作会议精神和《陕西省人民政府关于房地产去库存优结构的若干意见》（陕政发〔2016〕19号），在我市已经出台的“房九条”（《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》市政发〔2015〕15号）、“棚八条”（《关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》市政发〔2015〕22号）和相关政策的基础上，统筹规划、建设、管理三个环节，从简化行政审批、促进项目开工、推进项目建设、加快项目竣工投运、稳定住房消费等方面入手，结合我市实际，提出以下意见：
一、简化行政审批
(一)规范用地规划条件办事程序，缩短办理时限。在收到建设单位关于用地规划条件的申请后，市、区（县）、开发区规划主管部门原则上10个工作日内（最长不超过20个工作日）出具用地规划条件及控制性规划指标（含交通影响评价初步意见）。
(二）已供地未实施或部分实施的房地产项目，在不增加容积率且满足公共基础设施配套的前提下，建设单位申请土地用途在居住、商业、旅游、娱乐四类经营性用途（工业除外）之间调整的，由规划主管部门研究出具调整后的规划条件，国土部门重新核定地价并签订土地出让变更协议后，规划主管部门即可审核实施。
(三)在不改变用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、日照影响、建筑外形并满足公建配套等必要规划条件的前提下，建设单位调整房屋户型，不需重新进行规划审批，由建筑设计单位出具户型变更符合规划设计要求的书面证明材料，并经施工图审查机构审查后，即可调整。房屋户型调整后，相关建筑设计图纸资料报规划主管部门备案。
(四)将房屋建筑工程的防雷审查统一纳入施工图审查。严格按照国家《建设项目环境影响评价分类管理名录》确定的环境影响评价类别编制环评文件，不得擅自改变环境影响评价类别。对符合编制“环境影响评价登记表”的房地产项目由建设单位自行填报，不得要求其委托有偿服务的环评资质单位填报。
(五)严格执行人防工程布点规划。单建地下停车场等地下工程，与人防工程布点规划相吻合的，须建设人防工程，在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人。
(六)符合棚户区改造条件的国有工矿棚户区，可由企业作为改造实施主体进行改造，由市棚改主管部门直接办理改造审批手续。
(七)对于确需变更棚户区改造实施主体或投资企业的棚改项目，由各区县政府、各开发区管委会向市棚改主管部门出具同意调整变更的书面材料，市棚改主管部门10个工作日内完成改造主体调整手续的办理。
二、优化建设环境
(八)全面清理房地产项目建设过程中的各种不合理收费。水、电、气、暖等市政配套建设单位在经营过程中要严格执行国家的收费标准，严禁只收费，不服务。除依法依规设立的以外，取消棚户区改造项目在房屋征收补偿、安置楼建设等环节交纳的各类监管资金和保证金。
(九)按照《西安市人民政府关于印发抓项目促投资稳增长的若干意见的通知》（市政府〔2016〕31号）的要求，缩短项目备案、工程招投标、建设工程设计方案审查、工程规划审批、土地证办理、环评审批、市政占道挖掘、市政施工许可、建筑垃圾（渣土）清运等手续审批时限。适时修正建筑垃圾（渣土）清运管理办法，合理减少禁运期，扩大白天及夜间的运输范围，出台全市建筑垃圾（渣土）清运指导价。
严格执行国家有关土地、房产评估和抵押的相关法律法规，简化土地、房产抵押的办事程序，抵押登记机构不得干预抵押物的价值的认定，为项目融资创造条件。
(十)加强项目用电配套建设与管理。由市发展改革部门按照产权清晰、责权对等、运维规范的原则，尽快修订《西安市新建住宅供配电设施建设管理办法》，规范住宅小区供电服务。
(十一)商品住宅项目廉租房易地配建费可延期至办理《商品房预售许可证》前缴清，国土部门可先行办理国有土地使用权证。
新出让土地的商品住房项目不再实施配建廉租房，统一按现行标准的50%缴纳易地配建费。
三、支持在建项目建设
(十二)下调房地产项目土地增值税预征率，其中普通住宅下调至1%；非普通住宅下调至1.5%；商业、办公、车库等下调至2%。对列入城中村、棚户区改造计划的项目，经审核增值额不超过扣除项目金额20%的普通住宅部分，可在履行核准备案后不预征土地增值税。对经土地增值税清算，增值率未达到20%的普通住宅所预缴土地增值税予以返还。
(十三)经国土部门审批同意，房地产项目可分期缴纳土地出让金，已签订土地出让金分期缴纳合同的建设单位，可凭《网上挂牌出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料，先行办理项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程规划许可证》，并可在取得上述证件后，办理不超过出让用地建设规模的1/2的《商品房预售许可证》。剩余1/2的预售许可手续待其土地出让手续完善后再予办理。
(十四)经建设部门审批同意，房地产开发企业可以延期缴纳城市配套费（不包括地铁专项基金和热力、天然气公网建设资金），先行办理施工许可等手续，延期缴纳时限为一年。
四、加快遗留问题处理
(十五)对于存在遗留问题的房地产项目，要认真分析历史成因，按照“尊重历史、面对现实、依法依规、属地兜底”的原则，妥善处理。经国土、规划、建设等部门认可，四领无争议的房地产项目，可按照项目建设时的规范标准完善规划等相关手续，进行审核验收。
(十六)对已经规划许可，2015年5月1日前已施工至正负零以上（含正负零）且主题结构不具备整改条件的房地产项目，按照2015年5月1日前施行的最新规范进行消防审核及验收。施工时间由设计、建设、施工、监理单位共同提供，并对证明材料的真实性负责。具体时间认定工作由消防部门牵头，规划、建设部门参与。
(十七)因土地、规划、建设等手续进度而影响水、气、暖等实证配套报建的项目，由所在区县、开发区审核并出具证明函件后，各水、气、暖等市政配套单位予以受理建设申请，先收取水、气、暖等当次报建涉及总费用的50%，并立即组织实施。剩余费用在配套项目完工投入前缴清。
五、严格用地管控
(十八)建立去库存与项目用地供应的联动机制。房管部门要定期将各区县、各开发区各类房屋存量情况通报国土部门。对库存消化周期超过18个月的区县、开发区，暂停用地供应；超过12个月低于18个月的，适当减少用地供应。
(十九)对于棚（城）改、保障房项目用地，国土部门要优先安排土地供应计划，项目辖区政府、开发区管委会要加快征迁进度，确保项目开工建设。
六、支持住房消费
(二十)全面推行和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款。支持有意愿的农民工等农业转移人口在我市购房。将长期在我市生活居住和就业的农民工、个体工商户纳入住房公积金体系。对连续正常缴纳住房公积金6个月以上，符合贷款条件的，即可申请公积金购房贷款。
(二十一)加快推进农业银行“农民安家贷”个人住房信贷产品的实施，加大农民工进城购房的信贷支持。认真贯彻落实人民银行、银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）要求，并借鉴农业银行开展的“农民安家贷”业务，创新金融产品，简化贷款审批程序，积极做好不同收入家庭的住房信息贷款。对居民改善居住条件，申请贷款购房的，可根据购房人信用状况、还款能力等情况，给予首套房信贷优惠政策。
(二十二)将《西安市人民政府关于印发西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》（市政发〔2015〕15号）中有关非本市户籍居民在我市购房落户的优惠政策的实现由2016年12月31日截止延长至2017年12月31日。
七、活跃二手房市场
(二十三)简化优化二手房交易过户流程，取消无法律法规依据的证明。严格落实财政部、国家税务总局、住建部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的相关政策，降低房屋交易成本，优化交易涉税环节。二手房上市交易时，原房屋交易时间以房屋权属转移合同签订时间日期，或者其他具有房屋权属转移合同性质凭证上注明的日期，依照孰先原则确定。
八、促进住房保障货币化
(二十四)鼓励房屋征收实行货币化安置，充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策，大力提高棚户区改造货币化安置率。对新实施的棚户区改造项目，货币化安置率不得低于50%，有条件的，要进一步提高货币化安置比例。商品住房存量消化周期超过18个月的区县、开发区原则上不再新建实物安置房，全部实行货币化安置。对被征迁人已缴存的住宅专项维修资金尚未用完的余额，予以退还。
棚改项目货币化安置腾出的土地，在满足周边城市功能需求和地块规划指标的前提下可用于开发，因此而新增的开发面积不再配建廉租房。
(二十五)在公租房实物配租的基础上，对符合条件的城市居民、农民工等保障家庭在承租社会房源时，按照每平方米5元的标准（补贴面积不超过60平方米）给予租金补贴。
九、提升住房品质
(二十六)严格落实国家、省、市居住区规划设计规范及住宅设计标准，加强住宅设计指导、工程质量监督、房屋交付使用监管和物业服务管理。
(二十七)对住宅项目，要严格控制容积率、建筑密度，保证绿地率、车位配比等规划指标，全面提升居民对居住环境的满意度。
(二十八)为未落实水、暖、电、气、通讯等基础配套设施建设计划及教育、交通等基本公共服务不完善的区域，暂缓土地出让。
(二十九)各区县政府、各开发区管委会要对辖道路、水、电、气、暖等公用基础设施及教育、医疗、公共交通、停车场等配套服务设施进行排查，大力提高居住区综合配套水平。将急需配建的公用基础设施和配套服务设施，按照“一事一议”的原则，优先纳入城建计划实施建设。
十、夯实工作责任
(三十)各区县政府、各开发区管委会和市政府相关职能部门要强化工作责任，加强市场监测，做好市场研判和舆论引导，完善风险防控机制，细化工作措施，保障我市房地产市场健康稳定发展，为品质西安建设做出贡献。
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