保障房面临的难题:没钱的买不起 有钱的不愿买
2016-08-01 10:07:43
青檀安慧家园一期，空荡荡的小区中央广场正对着空空的幼儿园。
至2015年底，全国共有19万套保障性住房因配套基础设施建设滞后等不能及时交付使用，耗费了国家、地方财政大量支出的保障性住房，为什么会大量无法交付使用或空置？
“我们宣传也挺到位的，广播电视都上了，价格也比商品房便宜一半还多呢，但市民还是不积极、不感冒，觉得那是穷人住的地方。”
2016年7月20日，新华社报道，山东省审计厅厅长马青山近日披露，由于配套基础设施建设滞后，山东有4023套保障性住房已建成1年以上但无法交付使用。
7月24日，四川省审计厅披露，截至2015年底，有1.37万套保障性住房因配套基础设施建设滞后、选址和户型设计不合理、审核分配不及时等原因，不能及时交付使用或空置超过1年。
在此之前，2016年6月29日，审计署审计长刘家义向全国人大常委会报告《2015年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况》，至2015年底，全国共有19万套保障性住房因配套基础设施建设滞后等不能及时交付使用，还有6544套住房被违规销售或出租经营等。同期，各级财政对城镇保障性安居工程投入比上年增长17%。
耗费了国家、地方财政大量支出的保障性住房，为什么会大量无法交付使用或空置呢？
300户弃购
“我们宣传也挺到位的，广播电视都上了，价格也比商品房便宜一半还多呢，但市民还是不积极、不感冒。”
“申请经济适用房啊？不在这，在龙头市场里面呢！”在工作人员的指引下，南方周末记者终于找到了枣庄市市中区住建局住房办公室，它既不在枣庄市市中区房地产交易中心，也不在枣庄市市中区住建局办公大楼里，而在振兴中路龙头市场里。从位于振兴路的西门进，往东80米，依次经过裁缝店、开锁店、水果店、菜店、茶叶店、老面馒头、冷冻食品批发中心，一栋浅粉色外墙的两层小楼就是了。
2016年7月26日上午，南方周末记者见到枣庄市市中区住建局住房办主任祝宝峰时，他正在办公室里向电话那头诉苦，“到现在只有420多户申请，怎么办呢？”
枣庄是山东省南部的一个地级市，常住人口394万，为中国76个四线城市之一。
今年7月11日起，枣庄市市中区住建局开始了年内第二轮经济适用房申请，半个月过去，申请人数还未达到1100多套房源数量的一半。
三个月前，市中区其实已经有过一轮经适房申请，一共有847户家庭符合条件，当时放出了1660套房源。在没有新增房源的情况下，这意味着上一轮申购只卖掉了500多套房子，约有300户符合条件的家庭弃购了。
“去年我就申请到了，没买，今天过来看看有没有新房子，这还是跟去年一样的嘛！”穿着白色上衣、蓝色裤子的退休老人张青，看过了房源信息之后，正准备戴上白色编织草帽离开，这次他都不打算领申请表了。
贴着申购通知、房源信息的墙壁上，还有一张红底黑字的“领表须知”，内文中特别用了两行加大加粗字体“请仔细阅读本条并判断自己是否基本符合申请条件再做出领表决定”，不同于以往，这次要求缴纳100元押金后方可领取申请表，放弃申购的也需将表格退回，方可退还押金。
其原因是，在往年度申请中，出现了大量代他人领取、多领、“凑热闹”领取后弃置申请表的现象，导致申请表加印后仍不够，最终提交申请表格的却远远少于发放数量。祝宝峰向南方周末记者透露，去年印发了3000多份，只收到1000来份申请。
2015年的申请表中有张青的一份。他自称住在荣华里小区，这是一个相对高端的社区，目前二手房均价都在4千元左右，这在三线城市已经算高价。
张青几年前已经把房子过户了两个女儿名下，一是避免遗产税，二是避免两个女儿将来为争财产而翻脸。两个女儿都有房子，他并不愁地方住。但去年还是试着申请经济适用房，没想到中了。
在张青看来，经适房房子小不说，还没有暖气，冬天怎么住？他有些羡慕那些申购了市中区第一批经济适用房西昌小区、和谐家园的人，那时候还有八十多平方的户型，很多人还不知道经适房怎么回事，申请的人少，几乎没什么门槛，最先申购的人已经先得了。
祝宝峰可以一口气说出一连串经济适用房不受欢迎的原因：地理位置太偏僻，交通不便利，配套不完善，暖气供不上，造成很多人弃选，“人家宁愿加钱去买商品房，”他向南方周末记者感叹，“我们宣传也挺到位的，广播电视都上了，价格也比商品房便宜一半还多呢，但市民还是不积极、不感冒，觉得那是穷人住的地方”
被点名的保障房小区
运河人家的均价约为市场价的一半，房屋建造成本也不便宜，“这价格都没有人买，说明不是价格问题，而是需求问题”。
据新华社报道，山东省审计厅厅长马青山在山东省第十二届人大常委会第二十二次会议上点名了3个市5个县区市，分别是枣庄、德州、滨州；海阳、龙口、栖霞、枣庄市中区和枣庄台儿庄区。
安慧家园是让枣庄市中区被点名的一个重要原因。祝宝峰介绍，市中区一共推出了包括经适房和廉租房在内的5000-6000套保障性住房，位于青檀路的安慧家园，是其中最大的一个小区。
安慧家园一期800套、二期441套，一共1241套。一期、二期工程分别在2013年11月、2015年5月竣工，约有一半的房子还空着。
安慧家园所在地块原本是炼铁厂，属于枣庄市的老工业区，叫做市南工业园，原本聚集于此的山东鲁南瓷厂、枣庄市炼铁厂、化工厂、水泥厂、化肥厂、地毯厂、肉联厂等停工破产。
安慧家园门口周围是近十家汽车美容店，再远一点是二手车交易市场，和一个正在建设中的主题乐园，虽然只有一趟36路公交车通往中心城区，生活不是很方便，在这个冬天最冷时候零下20度的城市，没有集中供暖，确实是一大硬伤。
来自德州的出租车司机老谢，相信未来这一带还是有发展前景的。老谢一家三口就住在这个小区，2013年他提交了申请，2014年6月参加摇号，2014年7月拿到了钥匙，两室一厅，68平米，2350元／平方的价格，五层楼高、一梯两户，让他觉得很满意，成为这里第一批入住的家庭。
像老谢这样的人还是少数。2016年7月25日傍晚6点半，除了大门口坐着三个闲聊的老太太和一对抱着婴儿的年轻夫妇，安慧家园里难觅人影。门口保安人员估计，“一期实际入住率不到一半，二期入住率为零。”
在祝宝峰看来，2010年第一批经济适用房西昌小区、和谐家园出来的时候，全部卖掉了，第二批广济小区、青檀安慧、东方嘉苑就分不出去、分不了那么多了。“实际上，我感觉住房很多，算是饱和了，一个家庭手里攥着好几套回迁房。”他说。
在距离市中区四十多公里外的台儿庄区，是枣庄市另一个被山东省审计厅点名的区。
台儿庄保障性住房的总量其实不大，主要是以金缘家园为主的560套廉租房，已经建成330套，其余正在建设中；以运河人家为主的315套经适房，已经建成210套。
位于广进路旁的金缘家园，是台儿庄区最主要的廉租房，一期工程180套，始建于2011年9月、次年竣工，三栋红橙相间外墙的房子很是醒目。小区公告信息栏的白板上，贴着一张催缴水电费的通知，还有用黑色签字笔写着“请到物业办公室交纳水电费，不交住户将被停电”。
一墙之隔，二期工程外墙颜色稍浅，不远处是三期、四期工程正在建设中，整个项目没有任何标识。
建筑物外墙上的信息显示，金缘家园二期工程的开工日期为2012年9月，竣工日期为2013年11月，可是两年多过去，这4栋总数约为150套的房屋无一人居住，建筑前后长满一米多高的野蒿和芒草。
台儿庄住建局住房办主任徐凤川对南方周末记者表示，二期基本达到入住条件，主要因为供电单位和建设单位意见不统一，尚未通电。不过，对此他不愿意多谈，称自己对“电”的问题并不专业，主要由建设单位来协调。他们最近得到的消息是，电的问题已经协调得差不多了，住房办能做的，就是约100份租赁申请也同时在推进中，待通电之后，就可以入住了，“只是时间问题”。
台儿庄住建局副局长孙华庆对南方周末记者表示，“我们已经多次书面告知建设单位，要完善配套。”
运河人家经济适用房，距离台儿庄运河古城东门约3公里路程，在台儿庄出租车司机口中，“如果没有运河古城，这里很偏，有了古城，也还是偏。”
当地居民告诉南方周末记者，所谓“在建”的运河人家三期工程，“不知道已经停工多久了”。记者看到，该项目门口的铁门已经生锈，门上挂了一把锁，大门左手边的保安亭紧闭，门上贴着一张“回收移动板房”的广告，杂草疯长，几乎遮蔽了项目介绍的牌匾，塔吊、推车静止不动，灰色建筑主体已建成，俨然一副“烂尾”的模样。
台儿庄全区常住人口约为31万人，城区人口仅7万多，外来人口不到2万。徐凤川认为，严格说来，很多保障房相应的租赁手续、人员信息都可以上报，正在民政部门走程序，谈不上闲置，他认为真正闲置的是60套经适房。运河人家小区建成的210套经适房，2011年至今还有60套没卖掉。
尽管采取了“随时申请、随时入住、随时出售”的办法，前来申请的人数却相当有限，台儿庄每月公示的保障性住房申请名单，数量都在10人左右。徐凤川向南方周末记者透露，2016年1月以来收到的经适房申请，一共才4份，中间也有另外5、6个人前来领表，但是领表之后一直没有再回来。
运河人家的均价为2000元／平方，部分楼层还有差价、单价甚至不到2000元，约为市场价的一半，房屋建造成本也不便宜，孙华庆对南方周末记者表示，“这价格都没有人买，说明不是价格问题，而是需求问题”。
孙华庆举了自己的例子，他目前的月工资为3700多元，最近一次涨工资之后能领到4500多，在当地算是中等以上的收入，在一个月均收入约等于一平米房价的地方，愿意申请经适房的人不多。
配套比建房贵得多
保障房建成之后，由于地处偏远，市政配套所涉及的财政投入还远高于房屋建设投资，并且需要协调多个政府部门和国企，难度极大。
枣庄曾被称为“煤城”，在20世纪末开始陷入资源枯竭，随着在煤炭化工企业关停倒闭之后，房地产俨然成为这个城市的重要产业。市中区是枣庄市的老城区，城区内可见到不少建到一半的烂尾楼，其中包括市中区的第一个棚改项目“锦绣花城”，停工三年之后，终于在2015年底将回迁房部分盖好。
眼下，这个城市更是为商品房库存而困扰，2016年6月，《枣庄市人民政府办公室关于有序化解房地产库存促进房地产业转型升级的实施意见》，除了引导农民进城购房，还准备“打通保障房和商品房通道”，化解这一难题。
“不是我不卖，是没人买。大家不买，没办法。好多事，都没法说。”祝宝峰对南方周末记者说，“保障房的需求还是在公租房这一块。因为弱势群体、困难家庭还是买不起房子，你便宜、他还是买不起，他宁愿去租也不愿意掏十几万买这个房子。”
2013年8月4日，山东省审计厅曾经发布，山东省9个市、40个县的1．29万套保障性住房处于闲置状态，其中，有4870套空置6个月以上。而空置的原因，一是配套基础设施或公共服务设施不完善，二是当地住房保障待遇准入门槛过高。
随后，各地陆续开始放宽了保障性住房的申请条件。2015年1月1日开始实施的《枣庄市城镇住房保障管理办法》，买房人不一定要求“无住房”，人均居住建筑面积低于20平方米也可以。这一管理办法同时明确，“经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米以内”。
孙华庆对南方周末记者表示，2011年台儿庄古城拆迁的时候，很多人有买房需求，考虑到本地困难家庭、外来人的购房需求，保障他们的基本住房需求，按照这一思路，台儿庄拟定了经适房、公租房数据。情况也在发展变化之中，比如，原本一些困难家庭，家里有孩子在外地打工，回来借钱都要买个好的、大的，一家人一起居住。“毕竟还有部分低收入人群需要保障性住房，收入相对高的商品房，外来人群公租房，应该说我们整个住房体系还是完善的、正确的。只是各个地区情况不一样，不能一概而论，还要有一个发展过程。”他说。
随着新的保障性住房即将建成，空置压力也越来越大。眼下，要解决空置他们也没有更好的办法，除了去乡镇、酒店发发传单。2016年开始，台儿庄住建局已经不再上报新的保障性住房建设计划了，徐凤川对南方周末记者说，“要把存量尽量消化掉”。
不仅是山东枣庄，近年来，保障房过剩和空置的现象在全国多地出现。
中国自2011年开始大建保障房，当时的提法是5年内建设3600万套保障性住房，2011年建1000万套，2012年建1000万套，之后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。这一目标被层层分解，各级政府都领到了保障房建设的任务指标。
自2013年，保障房过剩的问题开始暴露。2013年8月，新华社引用审计部门数据，山东、海南、广东、云南四省有5.64万套保障房闲置。2014年8月，贵州当地媒体也披露，上一年该省有1.48万套保障房闲置。国家审计署公布的数据显示，至2015年9月，全国5个省的5个市县已建成的5.75万套保障性住房，因基础设施不完善、申请入住户数不足等，形成闲置。其中贵阳一个市的数字是30855套。
在解释为何一个城市会出现数万套之多保障房闲置时，西部某省会城市相关官员曾告诉南方周末记者，一是建设量太大，该市当年领到的任务是建设3.3万套，这几乎是过去几年该市保障房总数的数十倍；其次保障房的选址大多偏远，因为黄金地段是土地财政的财源，政府不舍得用来建保障房。但保障房建成之后，由于地处偏远，市政配套所涉及的财政投入还远高于房屋建设投资，并且需要协调多个政府部门和国企，难度极大。因此，选址偏远与配套跟不上形成了一组恶性循环。
“房子好建，但市政道路的花费要远高于房子的建设，一条路一动就是一百多个亿，一个保障房项目，房屋主体投资仅十多亿。”他说。
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