一文可以看懂买不买房10年后的差距
2016-08-12 10:35:17
买不买房？这个争议始终伴随着千千万万的家庭。今天我们来看看，买房或者不买房，10年后财富差别有多大？
第一种人：买房
假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。
那么十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万
第二种人：租房
租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
……
第10年房租：25342元
则租房人：
A、10年房租总计：15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万；
B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算，20*1.05^10≈32.6万；
C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万；
D、省下的一次性还贷的钱为20万。
现在有三个假设：
假设1
未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10≈89.5万。
那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万
假设2
未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。
假设3
未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌，则租房人胜出。
单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的，但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率，所以房价往往跑赢CPI，跑赢银行存款，过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍，未来10年呢？
可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。
最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。
如果你认为应该买房，要避开哪些雷区呢？
挑地段：避开消费能力差的区域
能否升值，与房子的地段有很大关系。好的地段方便业主的生活，例如繁华的市中心、区，有些楼盘选址荒凉偏僻，宣传时号称此处正在开发，将发展成繁华街区，商业街区，然而，需要慎重的是，商业街区的建设不仅需要综合测评该区域的消费能力，也需要较长时间。
“睡城”、“空城”这些字眼在我国城镇化过程中并不少见，不少片区历经数年都难以发展良好，片区内的楼盘价格一跌再跌，那些早早入手的购房者只能叫苦连天。
除此之外，物业、配套设施也会影响房产价值的变化。好的物业不仅能够使居住者身心愉悦，更能提高小区房源在市场上的竞争力，口口相传，吸引越来越多的购房者。而良好的配套设施包括交通、邮局、银行、超市、学校、医院、休闲娱乐场所、餐饮等，这些都会对房子是否保值甚至贬值产生影响。
看污染源：工厂、加油站附近不利
置业买房是为了更好地生活，如果楼盘附近存在严重污染源，居住质量必然下降，此时，房屋也易贬值。在购房置业中必须注意避开这些接近污染源的楼盘。比如高压电塔、工厂以及加油站等附近的楼盘。
远离噪音：避开交通“中心”得清净
结束疲惫的一天，下班后，市民都希望回到安静的家中好好放松一下。然而，有些地方的家一直都不安静，例如铁路旁、高速路旁、立交桥旁，专家建议，买房时应尽量避免这些区域。
谨防炒作：性价比太差的房子不买
部分房子质量虽好，配套设施也不错，然而专家仍不建议购买，这是为何？性价比太差。
比如高房价时期的高层、地王身边的成品房以及投资性公寓。在房价大涨时期，房子的投资功能被无限夸大，其品质内涵和其他与升值相关的因素多被购房者忽略，而到了房价普跌时期，这些房子面临出售难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对贬值。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）
新一轮调控下这七个城市房价仍可能上涨！
今年年初以来，北上深三个一线城市房价大涨，同比涨幅惊人。之后，这些地方相继出台政策为楼市降温。随着这些政策的效力逐步显现，一线城市楼市交易量大幅回落，价格上涨也出现趋缓的现象。不过，根据中国指数研究院5月1日发布的数据，4月份，廊坊、惠州、南京、苏州等一线周边城市出现购房需求增加、房价上涨相对较快的现象。
从涨幅排名来看，4月份新建住宅价格环比涨幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。
数据显示，排名第一的惠州新建住宅价格环比涨幅为6.3%，而相比较之下深圳新建住宅价格环比上涨2.84%，上海环比上涨0.92%，北京房价的环比涨幅为2.03%，广州则环比上涨1%。
2016年4月百城新建住宅价格指数
一线城市调控，资金流向周边
一线城市房价涨幅放缓，周边城市房价集体爆发，这与政策调控有关。此前，上海、深圳等一线城市收紧房地产政策，比如打击清理首付贷、提高首付比例以及对外地户籍购房者提高入市门槛，一些地方将缴纳社保满两年可购房改为满五年，这些导致入市门槛渐高，使得市场上一些过剩资金流向了周边地区。
实际上从三月份开始，邻近上海的昆山就出现了房价涨幅较猛的情况，业内人士称这与昆山承接部分上海楼市的外溢需求不无关系。而苏州和南京这样经济基本面较好、人口吸纳度高的二线城市，更是各路资金颇为看好的“避风港”，导致房价水涨船高。
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