市场概况

　　8月土地供应面积同比涨四成 中海、恒大布局沣东新城

　　在全年土地供应谨慎的背景下，西安市土地市场供应自7月起开始上扬，本月供应25宗，供应面积同比上涨四成，其中住宅用地供应面积占比超八成，城北、长安、城西和高新为主力供应区。

　　成交方面，8月全市土地成交量飙升至年内最高值，共成交土地25宗，面积71.70万㎡，以中海、恒大沣东新城住宅地块、雁环路万科高新华府地块、曲江临潼旅游投资集团骊山大道住宅地块、星火地产北三环附近住宅地块以及合能地产城东郭家滩住宅地块为主力成交。其中中海地产和恒大地产分别挥金3.2亿元和5.0亿元，获得沣东新城110亩和160亩住宅地块，曲江临潼旅游投资集团以2.1亿元获得临潼旅游休闲度假区骊山大道附近的3宗宅地，面积合计103亩。

　　一、供应情况

　　1、供应走势

　　供应面积同比涨四成

　　2016年以来，西安房地产市场在需求持续释放下复苏明显，然而用地供应却呈现谨慎的特点，仅1月、3月和7月月度供应宗数超20宗，土地面积位于100万㎡以上，5月、6月跌入谷底，7月开始复苏，本月土地供应量虽不及上月，然而土地供应面积依然同比上涨41.96%。8月，全市合计供应土地25宗，供应土地面积79.81万㎡，供应规划建筑面积261.46万㎡。其中住宅用地供应面积占比超八成。 

　　2、供应结构

　　2.1 各用途

　　住宅供应占八成 达年内最高

　　8月，西安供应25宗土地中，住宅用地占21宗，占比达84%，为年内最高。城北、长安、城西和高新为住宅用地主力供应区，分别供应住宅用地6宗、5宗、4宗和2宗，其中城北马旗寨路附近供应住宅用地3宗，高新金泰A路附近近4万㎡的宅地将于9月下旬成交。城南、浐灞、城东灞河新区和经开尚新路各供应住宅用地一宗。

　　月内，工业用地供应2宗，商服和商住用地各供应1宗。

　　2.2 各区域

　　城北、长安、城西和高新为主力供应区域

　　本月，供应地块主要分布于城北、城西、长安和高新，供应宗数分别达7宗、5宗、5宗和3宗，这四个区域均以住宅用地供应为主。临潼、城东、城南、经开和浐灞各供应土地一宗，其中城东供应一宗位于纺园四路以南、土地面积为6.53万㎡、容积率不大于2.62的住宅用地，浐灞住宅用地位于浐水南路以东、学府路以北，经开尚新路东段韩家湾村供应一宗近5万㎡(74亩)在住宅用地，长安师大新校区南侧大居安村附近供应一宗14.4万㎡(217亩)的宅地，预计9月28日成交。临潼108国道以西供应一宗工业用地。 

　　2.3 各面积段

　　5万㎡以下地块供应较为均匀

　　8月，全市合计供应土地25宗，其中5万㎡以下地块供应较为均匀，其中1万㎡以下、1-3万㎡和3-5万㎡分别供应7宗、8宗和6宗，分别占比28%、32%和24%。其中1万㎡以下供应代表是城西、城北和长安住宅地块;3-5万㎡供应代表是城北、高新和经开住宅地块。5-10万㎡供应3宗，代表地块是高新科技八路以北，西三环以东的限价房用地、灞河新区纺园四路以南住宅地块以及高新普丰路以东的工业地块。10万㎡以上的地块供应一宗，为长安郭杜教育板块同辉路以东、学府大道以南的14.44万㎡的住宅用地。 

　　二、成交情况

　　1、成交走势

　　成交量升至年内最高

　　在上月成交量大涨的带动下，8月，全市土地成交量飙升至年内最高值，共成交25宗，土地面积71.70万㎡，土地规划建筑面积251.08万㎡，同环比涨幅均较大。其中住宅用地宗数成交占比64%，面积成交占比87%，以中海、恒大沣东新城住宅地块、曲江临潼旅游投资集团骊山大道3宗住宅地块、雁环路万科高新华府地块、星火地产北三环附近住宅地块以及合能地产城东郭家滩住宅地块为主力成交。

　　平均楼面价1486元/㎡ 与上月基本持平

　　8月，全市土地平均楼面价1486元/㎡，与上月基本持平。其中住宅用地楼面价1376元/㎡，环比下降5.20%。商服用地本月成交土地面积占比全市10%，比上月提升7个百分点，楼面价为3891元/㎡，商服用地单价的提升主要由临潼骊山大道两宗地块、合能郭家滩商服地块、东大街以北炭市街以东和案板街以西的两宗商服地块价格较高拉动，其中东大街以北两宗商服地块楼面价均在7000元/㎡以上。商住用地成交2宗，平均楼面价为507元/㎡。 

　　2宗流挂

　　8月，西安土地市场在挂27宗经营性用地中，2宗流挂，为马旗寨以北的两宗住宅用地。

　　住宅用地成交16宗 达年内最高

　　8月，西安土地成交量高企，其中住宅用地成交格外突出，达年内最高，共成交16宗，土地面积62.18万㎡，环比增加166.72%，成交规划建筑面积218.33万㎡，环比增加303.98%。

　　住宅用地主力分布于城西大兴新区、沣东新城、临潼、经开、城南和城东等地。其中恒大地产在大兴新区摘地2宗，面积达6.22万㎡，总金额1.36亿元，沣东新城三桥新街附近摘地一宗，面积为10.62万㎡(近160亩)，总金额达5.00亿元。中海地产于沣东新城和平路以西取得2宗住宅用地，面积逾7万㎡(近110亩)，总金额达3.18亿元。此外，西安曲江临潼旅游投资集团、万科地产、星火地产和合能地产分别于临潼、城南、经开和郭家滩摘得住宅用地3宗、1宗、2宗和1宗。

　　雁环路以北万科高新华府用地楼面价2572元/㎡，临潼3宗住宅用地楼面价均超2000元/㎡，中海沣东新城2宗住宅地块容积率分别为3.2和1.5，楼面价分别为1410元/㎡和2519元/㎡，合能郭家滩住宅用地楼面价1569元/㎡。最终全市住宅用地楼面价1376元/㎡，环比略跌5.20%。 

　　2、成交结构

　　2.1 各用途

　　住宅用地成交面积占比87%

　　8月，全市土地共成交25宗，其中16宗为住宅用地，住宅用地面积合计62.18万㎡，占比全市87%，代表地块为城西、临潼、经开、城南和城东住宅地块，中海、恒大、万科、曲江临潼旅游投资及合能等多家房企拿地。商服用地成交6宗，面积达6.85万㎡，占比全市10%，代表地块是临潼骊山大道、城东郭家滩及城内东大街以北。商住用地成交2宗。

　　2.2 各区域

　　主力分布于临潼、城西和城东

　　8月，西安市土地成交共分布于9个区域，其中临潼、城西和城东分别成交6宗、6宗和4宗，经开、城内和城北各成交2宗，城南、周至和户县各成交1宗。 

　　2.3 各面积段

　　1-3万㎡和3-5万㎡占比分别提升11个和16个百分点

　　上月，3-5万㎡和10万㎡以上均无成交，其余面积段占比均匀。本月，各面积区间均有地块分布。其中1-3万㎡成交9宗，占比36%，比上月提升11个百分点，代表地块是临潼住宅、商服地块，大兴新区住宅地块，沣东新城住宅地块和东大街商服地块。1万㎡以下成交7宗，占比28%;3-5万㎡和5-10万㎡各成交4宗，均占比16%。10万㎡以上成交1宗，为恒大地产获得的沣东新城三桥新街以南、车城西路以西住宅地块。 

　　三、土地市场后市预判

　　中央提出抑制资产泡沫 下半年西安土地市场供应量上涨

　　受宏观金融货币政策向宽松方向调整影响，今年上半年全国土地出让面积和成交价款出现“双增”，超七成省份价款增长，上海、深圳、南京、合肥等地地王频出，仅上半年全国50个主要城市出现了200多宗“地王”。中央于8月初提出，要抑制资产泡沫。

　　针对过热的楼市和地市，合肥、南京、苏州等热点二线城市8月纷纷通过重启限购、限贷，“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。证监会收紧房企再融资，规定房企再融资资金不得用于拍地或偿还银行贷款。在金融政策收紧的同时，部分城市加大土地市场供应，调整土地供应条件，提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付比例，引导土地出让理性竞价，设定土地出让市场指导价，并与预售条件挂钩。

　　西安市在楼市平稳去化的背景下，土地市场近两个月热度有所升高，沣东新城、大兴新区、临潼等地住宅地块火热成交，中海、恒大、合能、绿地等均有新地块入库。在各地因城施策，政策由松转紧的当下，预计下半年西安土地市场供应量小幅上涨，潜力发展区地块价格稳中上扬。