浅谈“营改增”对房地产相关行业预期影响及对策分析
2016-09-29 16:14:03
随着“十二五规划”的进一步实施及“营业税改征增值税（‘营改增’）试点工作”的深入推进，对房地产相关行业的营改增税制改革已是势在必行。本文就“营改增”可能对房地产相关行业产生的影响进行分析，并在此基础上提出相应对策，以期为房地产相关行业及早作出税务筹划提供参考，从而实现行业的良性发展。
一、“营改增”税制改革的形成背景
“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）的一项重大税制改革措施，目的是为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展。
自1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行的局面。营业税与增值税作为我国流转税的两大主要税种，占据了我国税收收入体系的巨大比重。然而，营业税是以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通运输、建筑业及服务业等的税收负担，不利于行业的发展，而增值税作为“中性税种”，是以增值额为依据计征的，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免了重复征税问题，且两税并行也不符合国际税收制度的整体发展趋势。
“营改增”税制改革的试点方案
根据《关于营业税改征增值税试点方案》（财税〔2011〕110号）、《关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》及《关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2012〕367号）等相关文件的精神，“营改增”税制改革试点方案的总体要求如下（各省市可根据自身具体情况作相应调整）：
1.改革试点的主要税制安排
①税率:在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%。两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率，年应税服务销售额在500万元以下的交通运输业与部分现代服务业采取简易征收办法统一以3%税率计征（进项税额不得抵扣）。
②计税方式:交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。
③计税依据:纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。
④服务贸易进出口:服务贸易进口在国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。
2.改革试点期间过渡性政策安排
①税收收入归属:试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库
②税收优惠政策过渡:国家给予试点行业的原营业税优惠政策可以延续，但对于通过改革能够解决重复征税问题的，予以取消。
③跨地区税种协调:试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有关规定申报缴纳营业税。
④增值税抵扣政策的衔接: 现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。
3.“营改增”税制改革的试点地区与行业范围
①试点地区：由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东8个省、直辖市和宁波、厦门、深圳3个计划单列市。
②试点行业范围：覆盖范围为“1+6”，即：交通运输业（包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输），和部分现代服务业（包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询），试点范围暂不包括建筑业、邮电通信业、销售不动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐等服务业。
三、“营改增”对房地产相关行业的预期影响
自2012年1月1日上海市率先进行“营改增”试点工作以来，“营改增”在部分地区部分行业已经逐步分批推行接近两年，而根据“十二五规划”关于税制改革的总体方针，建筑及房地产业也将逐步进行“营改增”税制改革，针对建筑房地产业的相关具体可操作性改革方案也正在酝酿中。针对房地产相关行业各业务阶段的特征及涉税问题（见表1）
表1
| 主要业务阶段划分 |
涉及主要税种 |
| 获取土地阶段 |
契税 |
印花税 |
耕地占用税 |
城镇土地使用税 |
企业所得税 |
土地增值税 |
| 开发建设阶段 |
营业税 |
印花税 |
房产税 |
城镇土地使用税 |
车船税 |
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| 转让及销售阶段 |
营业税 |
印花税 |
城市维护建设税 |
教育税附加 |
土地增值税 |
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| 持有自营阶段 |
营业税 |
印花税 |
城市维护建设税 |
教育费附加 |
房产税 |
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| 预缴清算阶段 |
企业所得税 |
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“营改增”可能对房地产相关行业产生的影响如下：
1.税收负担与经营成本的影响
据表1，房地产相关行业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在：
①开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征。
②转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税。
③持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产相关行业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产相关行业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产相关行业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产相关行业，进而造成对房地产相关行业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产相关行业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产相关行业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产相关行业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产相关行业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是“不减反增”。
财务管理与会计处理的影响“营改增”税制改革对房地产相关行业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产相关行业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产相关行业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。
企业融资与现金流的影响
由于房地产相关行业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产相关行业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。
四、房地产相关行业的对策
基于以上分析，“营改增”税制改革对房地产相关行业的一系列影响是系统性的，特别是对企业税收负担与经营成本以及融资与现金流的影响应引起企业管理决策者的充分重视。为此，房地产企业有必要以税制改革为发展契机，未雨绸缪，从以下几方面作出应对措施，实现企业的跨越式发展。
1.加强内部财会人员培训
“营改增”税制改革对房地产相关行业财务管理与会计核算处理等的影响客观上要求企业加强对内部财会人员的培训，理解税改新政的要点与内涵，从宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握税改的实质。
2.及早作好税务筹划
在做好对财会人员的培训基础上，企业管理决策层应会同财会人员与采购销售人员及早作好税务筹划，以此为企业的业务规划提供依据。财会人员应与采购销售人员保持联动沟通，加强采购销售交易的发票管理，并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣的问题。
3.扩展业务范围，加快业务转型升级
如果房地产相关行业能够做好税务筹划与业务规划，可以“营改增”税制改革为发展契机，充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，在从事一般房地产开发的同时，投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等，加大精装修范围与力度，使之成为新的业务增长点，并且混业经营模式也比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。
综上所述，“营改增”税制改革对房地产相关行业的预期影响将是系统性的，由于对全行业及相关产业的具体改革措施尚未出台，其对企业而言究竟是利好还是利空暂时难以具体确定，但有一点是明确的，即房地产相关行业有必要未雨绸缪，及早作好税务筹划，以税改为发展契机，加快企业转型升级，实现跨越式发展。
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