21城发布新政降温楼市 大调控后房价何时现谷底？
2016-10-18 15:21:03
房价尤其是一线城市房价的加速上涨有违“去库存”初衷，21座城市政府因此陆续发布楼市调控政策，这会令此前房价的过快上涨得到抑制，专家预计2017年下半年房价将现最低谷，然后迎来下一番上涨周期。
2016年“十一”前，房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中最值得期盼的“楼市黄金周”。然而，“银十”的梦想在21座城市政府陆续发布的楼市调控政策中均告破灭。
从2003年至今的13年间，类似上述针对房地产市场的调控轮回已上演过四五次，但全国房价的平均值在这13年内仍然上涨了超过13倍。“速冻降温”策略在中国的房地产市场是否已经失效？此轮地方政府调控对于房地产市场的影响有多大，将持续多长时间？仍在消化2013年热潮中积攒存量的地产开发商，将采取怎样的措施来应对此轮政策调控？
在今年房价涨幅榜上稳居榜首的深圳，9月底推出了4个新盘。其中两个带学位的楼盘均价超过8万元/平方米。
但深圳的上涨速度在全国并非个案。
在中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》中，有34个城市8月份房价与去年同比涨幅超过15%红线，其中，涨幅超过30%的达11个。除了“北上广深”一线城市，厦门（楼盘）、苏州（楼盘）、东莞、珠海（楼盘）、中山（楼盘）、南京（楼盘）等二三线城市的价格也出现了大幅度上升。
多名房地产业内人士在接受《投资者报》记者采访时表示，此轮房价上涨受2015年第四季度房地产市场“去库存”总纲的推动和影响较大。
2015年12月，中央经济工作会议公报，极为罕见地将化解房地产库存定为2016年经济发展的五大任务之一，并明确提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”
随后，房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施。
“这些举措，尤其是去年5次降息，使得购房者预期受到影响，一线城市和部分二线城市吸纳了足够多的资金和投资客进入市场，出现了房价的非理性上涨。但库存最严重的三四线城市，去库存效果并不明显。”深圳房地产经济行业协会研究发展部总监徐枫在接受《投资者报》记者采访时表示。
“当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析称。
张宏伟表示，“对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四线城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变。”
张宏伟预测称，“加杠杆”入市的“散户”将是此轮房产调控当中最先退场的人群，当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。
一线城市投资性买房的需求将得到抑制，这一趋势从房产调控出台后的相关数据中已开始显现。根据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计，2016年10月上旬（1~10日），北京市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套，与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。
张宏伟表示，此轮调控对于房地产商的影响，按照房地产周期判断，将在6~8个月之后，也即2017年年中出现，“伴随着供应量的增加，预计明年上半年，市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格可能会在2017年年中出现下滑，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及‘地王’频出的板块极有可能率先降价。”
万达集团董事长王健林9月末在美国接受CNN专访时称，当前中国房地产的市场泡沫是历史上最大的泡沫，“上海这样的超大城市房价持续上涨，数千个小城市的房价却在下跌，空置率很高。面对现在的问题，我想不出什么办法。政府已经出台了各种措施，包括限购限贷，但效果不明显。”
而在年初，王健林对万达集团收入做出预测，预计2016年万达集团全年总收入2543亿元，同比减少12%，主要是房地产销售收入将减少640亿元至1000亿元左右，预期将同比下降约40%。
王健林在公开场合表示，万达2017年后开业的重资产项目将全部转让，2017年万达超过三分之二的收入和净利润将来自娱乐、体育和旅游行业，2018年万达将不再有地产销售收入。
而万科集团总裁郁亮早在2013年就提出“10年内房地产市场将见到天花板”。从2015年起，万科进入三年转型期，“万亿大市值住宅将只占50%，另外50%来自新业务。”郁亮对外宣称。
张宏伟认为，经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。
“但是，深入调整之后也就意味着新一轮的市场机会也会来临。2018年这个时间段，为了提振宏观经济，楼市‘救市’大旗可能会重新被扛起，届时，新一轮的楼市上行周期将来临”，张宏伟预测。
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