政策催化热点楼市“银十”骤然变脸 业内预测四季度成交或普遍进入低迷周期
2016-10-27 16:29:21
国家统计局近日发布9月70个大中城市及10月上半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况显示，9月房价涨幅再创纪录，但在政策的突击下，10月上半月15个一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制。
业内人士表示，在限购、限贷政策出台后，各地楼市调控政策执行力度前所未有，从而使市场热度快速降温。在楼市未来预期不明朗的情况下，购房者出现观望态势，商品住宅成交量将普遍进入低迷周期，成交价格快速上涨的趋势也可能在年底前终结。
走势 “金九银十”房价涨幅冲高回落
多地房价9月再创新高。国家统计局数据显示，9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的城市多达40个，其中有23个城市环比涨幅超过2%，5个城市环比涨幅超过了5%。
具体来看，无锡9月房价环比涨幅达到8.2%，郑州也高达7.6%，杭州、济南、福州房价分别环比上涨5.5%、5.2%、5.1%。此外，前期热点城市天津房价环比上涨4.2%，石家庄、长沙环比上涨4.4%，合肥环比上涨4.6%，青岛环比上涨4.7%，北京环比涨幅达到4.9%。
二手住宅价格方面，9月二手住宅价格环比涨幅超过1%的城市达到26个。其中，南京、上海、武汉、长沙、广州、赣州环比涨幅均超过3%，天津、石家庄、杭州、福州、青岛环比涨幅则分别为4.1%、4.0%、4.5%、4.2%、4.9%。此外，济南达5.1%、北京涨幅达5.7%、郑州达7.3%、无锡更是高达8.4%。
“如果说8月市场淡季不淡，9月的‘金九’行情则交出了一份亮眼的答卷。”中原地产市场总监张大伟表示，9月重点城市商品住宅成交面积环比上升15%，同比上升38%。中原监测的19城市推售套数环比大幅上升53%，开盘认购率更是创新高地达到81%。
值得注意的是，进入10月，受政策密集落地影响，热点城市房价涨幅明显回落。统计局数据显示，10月上半月，15个一线和热点二线城市的新建住房价格环比涨幅，除无锡、郑州虽有下调但涨幅仍然较快外，其余均明显下调。具体来看，10月上半月，15个热点城市中，涨幅超过2%的城市仅有6个。其中，无锡、郑州环比涨幅达到4.4%和4.3%，但较9月分别下调了3.8个百分点和3.3个百分点。济南、杭州环比涨幅为3.2%、3.0%，分别环比下调2个百分点和2.5个百分点。四个一线城市环比涨幅均有所下调，北京环比上涨1.2%，上海环比上涨0.7%，广州环比上涨1.3%，深圳则环比下调0.3%，较9月涨幅分别下滑3.7个、2.5个、1.8个和2.2个百分点。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，10月，一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化。从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。从新建商品住宅网签成交量看，多数城市出现明显下降，有4个城市成交量环比下降80%至60%，有3个城市下降60%至40%，另外，下降40%至20%的城市有3个。
降温 新一轮楼市调控收紧局面确立
促使市场快速降温的是，国庆假期多地楼市收紧政策集中落地。自9月30日北京出台首个楼市收紧新政后，短短10天便有21个城市出台多达26个收紧政策。
“房价快速大幅上涨，市场供不应求。高价地频现，成为‘十一’期间政策收紧的最主要诱因。”张大伟表示，新一轮整体性的调控政策收紧局面正式确立，各地调控升级力度强劲，限购、信贷等对市场影响举足轻重的内容在新政中均有涉及。
新城控股副总裁欧阳捷表示，本轮楼市的火爆，是由于投资客抢先入市，带来刚需和改善性需求的恐慌性入市，导致供求严重失衡，此轮调控中，多地政策都指向挤出投资泡沫。
事实上，除调控住房消费市场外，严控房地产市场的入市资金也是重点。“必须坚决遏制各种资金违规进入房地产市场，不对此进行治理，房地产市场难以稳定。”一位业内人士说。
近日，银监会召开三季度经济金融形势分析会时，银监会主席尚福林提出，要严控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。银监会还要求银行业要严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，审慎开展与房地产中介和房企相关的业务。
预判 房价快速上涨趋势年内或终结
值得注意的是，对于大多数城市而言，去库存压力依然较大。刘建伟表示，9月，70个大中城市中，一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。从环比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个；此外，仍有6个城市新建商品住宅价格呈现环比下降。
从同比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个；其余城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有6个，涨幅在10%以内的城市有42个。
有关人士透露，此轮调控的目标，对于库存高的地区，依然加快去库存，但对于房价上涨过快的地区，则大致为房价涨幅逐步回落，努力回归到合理区间。
张大伟认为，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始明显有所区分，“托底盖帽”出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。“未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，将会升级到一城一策、一城多策。”他说。
张大伟表示，将有越来越多的人陷入观望状态。整体来看，市场将告别明显上涨，四季度前期过热市场将出现明显降温，部分区域将出现价格下调。
亚豪机构市场总监郭毅认为，从市场表现来看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置。时至年末，各商业银行普遍面临信贷额度不足，放贷周期增长。因此到年底之前，大部分城市商品住宅成交量将普遍进入低迷周期。受成交量的影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将终结。
不过郭毅也指出，从长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。
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