中外房地产估价发展综述
2017-03-02 14:02:01
房地产估价,全称房地产价格评估。是以房地产为对象,对其客观合理价格的估计、推测或判断。现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师,为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国测量师俱乐部成立于1792年。随后,于1834年和1846年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1868年在此基础上成立了英国测量师学会,并于1881年由维多利亚女王授予皇家特许状,1921年获颁“皇家赞助”荣誉。从1946年起,“英国皇家特许测量师学会”的名称一直沿用至今,目前已发展成为一个拥有5万余成员的庞大业团体。受英国影响,其他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1910年、1932年、1935年、1963年、1972年开始建立自己的房地产估价制度。
中国的房地产估价,是在1978年以后的改革开放大潮中,随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策,使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。中国的房地产估价起步虽晚,但发展较快,并得到了政府和社会的高度重视。1994年7月5日公布的<中华人民共和国城市房地产管理法>第33条规定:“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。1993年和1994年,建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共346名。从1995年起,取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。1994年9月12日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价师学会。
目前,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作,随着社会经济的不断发展,房地产估价的领域将越来越广。
1 国外房地产价值理论
国外对房产价值理论的研究起步较早,现代西方房地产价值理论起源于18、19世纪的古典经济学派,在重农主义思想影响下,古典经济学认为土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础。早在17世纪初,英国古典经济学家威廉·配第（Willian Ptty,1623-1687)第一次提出级差地租的概念对地租理论作出了开拓性贡献。配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或者净报酬,即收获的生产扣除生产费用以后的剩余部分,以公式表示为:地租=市场价格-生产成本。配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点,这一理论历经三百余年,从本质上未被动摇过。配第的地租理论的缺陷在于没有把利润和地租区分开来；没有把价值与使用价值区别开来；并且认为地租是土地的恩赐,而不是工人劳动的产物。
英国古典经济学家理查德·坎蒂隆(Richard Cantilon,1685-1734)认同配第关于地租是一种剩余的观点,但是他正确指出,应从中扣除租地农场主的利润,即地租是剩余扣除利润的余额。用公式表示为:地租=市场价格-生产成本-利润。他对配第地租理论的这一补充具有深远的历史意义。
亚当·斯密(Adan Smith,1721-1790)是英国古典经济学的主要代表人物,其主要贡献在于他在其著作《国富论》中比前人明确得多地论述了地租量的决定问题。亚当·斯密承认价值是一种客观现象,价值的存在是商品效用的源泉,短缺可以影响商品的交换价值,但是土地、劳力和资本等基本生产要素成本决定商品的基本价值或自然价值。他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基本之一。
大卫·李嘉图(David Ricardo,1772-1823)是英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者。他运用劳动价值理论研究地租,对级差地租理论作出了突出贡献。他的地租理论建立在土地边际收益和报酬递减率概念的基础上,土地边际收益价值论为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用原则的理论基础。
让·马蒂斯特萨伊(Jeam Baptiste Say ,1767-1832)是法国古典经济学派的代表人物。1803年他在著作《政治经济学概论》中,提出了“生产三要素论”应成为地租理论的基础,认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果。他这一理论成为我国在土地级差估价法中测定土地级差收益的基本方法之一。
19世纪后期,古典价值理论面临新的挑战,一方面来自卡尔·马克思(Karl Marx,1818-1883)劳动价值论,他在批判、吸收和发展古典地租理论尤其是李嘉图差额地租理论的基础上,根据劳动价值学说,创立了科学的地租理论。他认为资本主义地租的本质是剩余价值的分配形成之一,并将地租从形式上分为绝对地租和级差地租二类。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租,级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。根据形成基础不同,级差地租又可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。级差地租Ⅰ是指土地肥沃程度不同和位置上的差异,等量资本投资在相同面积不同地块上产生的超额利润；级差地租Ⅱ是指由于在同一地块上连续追加投资,使该土地具有更高的生产率所生产的超额利润。马克思还提出了计算地租量的公式:地租=市场价格-个别生产价格,还提出了“资本化的地租表现为价格”,其公式为:土地价格=地租A利息率。
另一方面来自澳大利亚学派(Willaim Stanley Jevons,1853-1882；Eugen Von Boehm-Bawerk,1835-1882)的边际效用原理,即商品价值大小与边际效用有关,商品价值量取决于其满足消费者效用的贡献率。现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德·马歇尔(Alfted Marshall,1842-1924)成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说结合起来,创立了新古典综合论,使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价,认为供给与需求象一把剪刀的双刃共同起作用,双方谁也不能单独决定价值,市场机制使价格与成本达到某种均衡,完善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上,马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。约翰·B·克拉克(John.B.Clark,1847-1939)是一位美国经济学家,他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。美国经济学家威廉·阿朗索(Willam Alonso)在20世纪60年代引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论,提出竞标地租观点,并作出了市场经济条件下的城镇土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图。它是解释土地在不同用途间转换和不同用途具有不同地价的有益方法。德国经济学家阿尔弗德韦伯在本世纪初创立工业区位论,其理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素间相互作用的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低点。德国地理学家华尔特·克里斯塔勒(W·Christaller,1883-1969)则在系统分析区域城镇体系各级中心地的分布格局与市场、服务、交通、行政区划等区位因子相互关系的基础上创立了中心地理论。区位理论提示了一定区域内人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律。掌握了地租、地价的空间分布规律,对房地产估价有很大帮助。
2 国外房地产估价研究状况
现代房地产估价的发源地英国,早在1884年便出版了房地产估价的专著,详细论述了收益法,其后近百年间,该方法几乎没有什么大的变动,为以后各代估价师所沿用。20世纪20年代以来,西方主要国家进入城市化高速发展时期,房地产业出现空前繁荣,同时推动房地产估价研究的发展,大体上可以分为以下三个阶段:
第一阶段是土地经济学派的兴起,奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔(IrvingFisher,1867-1947)发表的《房地产原理》(1923年)、埃利和穆尔豪斯(Richard T.Ely and Moorehouse)发表的《土地经济学基础》(1925年)、巴比科克(Frederick M.Bobcock)发表的《房地产估价》(1924年)。
第二阶段是摩茨科(Arthur J.Mertzke)在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著《房地产估价过程》(1927年),他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系,将价值理论与评估理论紧密结合起来,指出在完全竞争的均衡条件下,正常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值,这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。
第三阶段的代表人物是海德(K.Lee Hyder,1888-1947)、阿特金森(Harry Grant Atkinson,1890-1979)和舒姆茨(George L.Schmutz,1893-1958),他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术,特别是舒姆茨在《估价过程》(1941年)一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的《房地产估价》（1951年)一书中,该书到1996年为止再版11次,成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。时至今日,房地产估价理论和方法,仍在伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中。
英国主要采用五种房地产估价方法:市场比较法、投资法(收益法)、剩余法(假设开发法)、利润法和成本法。早在1890年,马歇尔就首次明确提出了收益法,他把利率作为连接价值与收益的纽带,并给出了公式:价值=收益/利率。发展到现在,收益法逐渐成为房地产估价的三大基本方法之一。至20世纪60年代前的上百年间,英国经济持续平稳发展,通胀率保持在一个相对较低的水平,传统收益法中的资本化率就是投资收益率。进入20世纪60年代后,房地产投资的外部经济环境发生很大变化,通胀率大幅提高,业内人士开始深刻反省传统方法的合理性,提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。全风险收益率因包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险、收益变动风险等各种风险因素而得名。收益率逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂的现象。1959年,EⅡwood提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益的价值并发表了EⅡwood表,将收益法发展到了一个新时期。现在房地产估价领域广为熟知的EⅡwood抵押收益法,其实是对该法的简化和步骤分解,使之易直观理解,简化后称作Akerson简化式。
美国采用三种房地产估价方法:市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估,尤其是早期对于课税标准价格的评定,各城市的房地产局或课税局,曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料,拟定各种路线价法则,如慎格尔(J.A.Zangerle)在其所著《房地产估价原则》一书中提到,最先使用的深度价值表是4321法则。应用4321法则估价,简明易记,但因深度的划分过分粗略,所以会有估价不准确或不公平的现象;对于各种深度的宗地估价,最先被承认的法则,是1866年纽约市法官霍夫曼(Hoffman)创立的霍夫曼法则。此后,尼尔(Nei1)修正了霍夫曼法则,由此创立了众所周知的霍夫曼)尼尔法则,曾在纽约市施行;对于市街地的课税价格评估,其中最著名的莫过于苏马斯(WillamA.Somers)所创造的法则,自1910年起在克利夫兰市、圣保罗市、纽约市等大城市进行课税价格的估价实验,并利用旁街增值系数进行估价。同时,又考虑各城市的特殊情况,建立最有效的估价方法,并应用至今。
3 中国房地产估价研究状况
中国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年,章植的《土地经济学》出版；1935年,张辉出版了《上海市地价研究》,同年高信出版了《南京市之地价与地价税》；1938年,王丙勋出版了《天津市地价概况》；1944年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本以及张丕介的《土地经济学导论》、王季深《上海之房地产》等一系列著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上,对房地产价格作了初步研究。
新中国成立后,逐步消灭了土地私有制,建立起社会主义公有制。由于左的思想干扰,受前苏联产品经济思想的影响,认为社会主义不存在地租,城市住宅不是商品,因此房地产业不复存在,房地产价值及价格评估研究也被冷落.党的十一届三中全会以来,学术气氛逐渐浓厚,对房地产价值理论开始探索性研究,1980年,邓小平同志作了住房要改革的指示,房地产价值理论研究与实践探讨开始出现新局面,有关房地产报刊杂志先后发表了许多有关城市住宅属性、地租等方面的论文。1980年11月成立了中国土地学会,并召开了许多学术讨论会,探讨社会主义地租地价问题。这一时期,以地租地价问题讨论为中心,引发了整个土地价格问题的研究,较普遍地承认了社会主义存在地租,接受了地价是地租资本化这一古典理论,并一致承认应实行土地使用制度改革;以住宅商品化问题讨论为中心,引发了住宅商品化、住房制度改革、房产经济等问题的深入研究,逐步形成了房屋商品化理论体系。1984年12月12日,原城乡建设环境保护部发布了《经租房屋清产估价原则》,这是新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章,规定房屋估价方法为:房屋现值(净值)=房屋重置完全价值×新旧程度,或房屋现值=房屋重置完全价格值-房屋折旧。对于新旧程度的评定,1984年11月8日发布了《房屋完损等级评定标准》。广州市、抚顺市从1984年起开始征收土地使用费,深圳市、重庆市分别在1985年、1987年开始征收土地使用费。为了科学测定土地使用费标准,上海市于1985-1986年组成课题组,以对级差地租的测算作为制定土地使用费的标准,认为影响企业利润的主要因素是投资和土地,建立了指数模型;北京于1986年组成课题组,认为影响企业利润的因素主要有土地等级、资金投入量、活劳动投入量,建立了多元线性回归模型；宁波课题组也提出了指数模型。国家土地局选择宁波、南京、大连作为试点,主要借鉴了宁波的作法,使土地级差收益测算又进了一步。自1987年起,我国开始了城镇土地定级估价工作,并且由点到面,由沿海到内地,由大中城市向中心城市逐步进行,以便探索出适合我国当时地价评估的方法。1989年福建省石狮市土地定级估价中,提出了从商业铺面租金中剥离地租推算综合级别基准地价的方法,即铺面租金剥离法。1990年后,又以宁波、南京、大连为试点,提出了从房屋交易价格中剥离地价的方法,即房屋契价测算法,以及联合建房地价测算法,历史地价趋势评估法等多种地价测算法,最后通过分析这些城市地产市场的发育状况,以及对这些试点城市提出的多种地价测算方法的校核、验证和对比,从而探索出适合我国国情的“以土地分等定级为基础,土地收益为依据,土地市场交易价格为参考”的基准地价评估方法。国家土地管理局在总结上述方法的基础上,于1990年颁布了《城镇土地定级规程(试行)》,1993年颁布了《城镇土地估价规程(试行)》。《城镇土地估价规程》颁布后的四年,我国的《土地估价管理办法》、《土地估价管理条例》纷纷出台,土地市场日趋健全和完善,市场交易资料也很充分,这时如果再采用先定级、后估价的方法测算地价,既累赘又使估价结果的精度不够,因此,地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价,即以市场比较法、收益法、路线价法为主,其他方法为辅的地价评估法。这种方法在温州、上海浦东等十几个城市试行,实践效果非常好。
1987年6月,上海市颁布了《上海市房屋估价暂行标准》,提出了政策性评估方法和市场性评估方法(成本法、市场比较法、收益还原法、剩余法)。1989年,中国城市住宅问题研究会(现更名为中国房地产及住宅研究会)成立房地产评估委员会。1989年7月我国第一家房地产评估机构深圳市物业估价所成立。1990年4月我国第一份房地产评估专业杂志《房地产评估》创刊。1990年,深圳市政府发布了“深圳经济特区物业估价暂行办法”,1991年,建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成,第一次比较全面地介绍国外的房地产估价方法:市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法,同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法:计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。此外,在房地产开发项目评估方面,介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内部收益率法;在房屋租赁价格评估方面,介绍了实例评估法、对照评估法、标准房租增减评估法,同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。受当时条件的限制,主要是运用成本法,只有沿海少数大城市开始应用市场比较法和收益法。1992年8月,中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会将各地估价理论和实践工作者应用房地产估价方法的论文汇编成册,这时,仍局限在简单的应用与定性分析上。从1992年起,北京市研究制定了《北京市房屋重置价评估标准》,在总结当时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、分项计价法的基础上,提出了: “部分计分法”。这为我国房屋重置价格标准的制定开了定量分析的先河。1992年9月7日,建设部颁布了《城市房地产市场评估管理暂行办法》,1993年5月,建设部和人事部共同认定和公布了首批中国房地产估价师140名,立即引起了国内外房地产业内人士的强烈反响。1994年4月20日公布和确认了第二批房地产估价师206名。1995年组织了首次全国房地产估价师执业资格考试,并出版了权威的指定辅导教材共四本,其中《房地产估价理论与方法》共推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长斯趋势法等六种估价方法,仍为传统房地产估价方法。
香港的房地产估价方法承袭自英国,主要采用五种方法:比较法、投资法(即收益法)、承建商法(即成本法)、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法:比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面,台湾制定的路线价法则也相当完善。
综上所述,由于各个国家或地区情况不同,房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价法可以分为两大类,一是以英国为代表的英联邦国家,采用五种基本方法:市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时,注重经验、艺术,注重市场信息,在推算时很少采用数学模型。他们认为,在市场发达情况下,直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美、日本等国家,采用三种基本方法:市场比较法、收益法、成本法。在进行房地产估价时,注重技术、计量,注重数学模型,即从投入产出来计算房地产的价值。他们认为,通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理,因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法,以便作出比较分析。中国房地产估价方法受英国体系的影响较大,一般注重经验与艺术,尽管不断有学者探讨引入各种数学模型,如模糊数学、层次分析法(AHP法)、回归分析、灰色预测,但尚未引起房地产评估的足够重视,也未作全系统的深入分析。目前,基于定量分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还少见。因此,借鉴英美两大评估体系各自特点时行探索性应用研究,对中国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义。
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