整顿商改住需从源头把控 投资商住房需谨慎
2017-03-09 16:34:28
严格意义来讲，商改住是违反法律法规规定的，一旦政府的监管靴子落地，房子的用途就要回归到原本的用途 。
上海市《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》(以下简称整治方案)提到，此次整治的对象为已销售已验收未入住的项目、已销售未竣工的项目以及在建未预售未验收的项目。
为何已经通过验收的项目，还会存在改变项目用途的情况？如果这些项目的实际情况和规划不符，又是如何通过规划验收的？
解决问题需从源头把控
“商住项目从做完各项验收和竣工验收备案到交房通常还有一段时间，验收时的项目跟规划是基本一致的，验收完之后，开发商再利用交房前的这段时间来做隔墙、装修等工作，使得交房标准和样板间基本类似。”一位不愿具名的业内人士说。
法治周末记者在2016年曾经走访北京的一个商住项目，该项目提供了两类样板间，一类是毛坯样板间，内部就是一个大开间，没有任何的隔墙和区域功能划分，但是销售会明确告知哪里是马桶预留的位置；另一类就是精装修样板间，内部做好了各种功能区隔。
该销售当时就表示，验收时验收的是毛坯，隔墙等是验收之后再搭建。
亚豪机构市场总监郭毅告诉法治周末记者，目前，北京的部分区县对商住房监管比较严，比如，门头沟和顺义，现在都是从规划环节就卡得比较死，从前端进行监管，这样就避免了后来出现的一系列问题。
北京市中唐律师事务所王玉臣律师还对记者分析道，法律上对于商业房屋或办公房屋的规划设计也没有严格的限制或标准，虽然北京等地的住建部门都以通知或其他方式对商办类项目的规划设计进行约束，但是法律效力相对较弱。
“而且以往开发商在做规划设计和规划验收的时候，有些政府部门不尽责，没有尽到审查义务。”王玉臣认为，想解决商改住的乱象，就要从源头把控，通过立法和前期的审核来避免问题的出现，而不是等房子盖好了政府再出面解决，这样出力不讨好不说，还会给很多方造成不小的损失。
投资商住房需谨慎
然而在当前的环境下，仍有商住房在出售，仍有人在投资时为了规避限购政策而选择商住房。
3月2日，记者在泰禾中央广场等三个项目采访时，时不时会听到有购房者向销售咨询楼盘价格上涨情况和未来的价格预期，不少人购买商住房的目的并非自住而是投资。
一位女士在咨询时表示，自己是因为手里有100多万元的现金，买普通住宅买不了，希望投资商住房进行保值增值。
也有购房者向销售人员询问，在北京购买商住房是否会存在政策风险。销售的回答通常是，政策风险销售人员无法把控。
卢文曦说，面对类似的问题，他一直以来的意见都是，中小投资者不要碰商住房，因为严格意义来讲，商改住是违反法律法规规定的，一旦政府的监管靴子落地，房子的用途就要回归到原本的用途。
“除此之外，商住房的使用成本和交易成本也很高。使用环节，商水商电比民水民电贵；如果购房者想要卖掉商住房，仅土地增值税一项就很高，为差价的30%至60%，而普通住宅在交易环节是没有土地增值税的。”卢文曦补充道。
如果一个购房者购买了商住房，但是房子被彻底整改成商业用房或办公用房，整改后的房屋就没有了居住功能，这种情况下，购房者是否可以向开发商索赔？
王玉臣律师表示，如果开发商在销售时，明确告知购房人房屋为商业或办公用房，不得居住，那么开发商只需要在政府要求整改时，承担整改责任就可以。
“但是很多开发商在销售时，并不是告知购房人房屋不能居住，反而告知购房人可以居住，而且可以规避限购政策的约束。在这种情况下，开发商有可能构成欺诈，或者构成违约，要承担由此给购房人造成的损失。”王玉臣说。
在闵行区的整治方案中记者就看到了有这样的内容：开发商要自行妥善处理好购房业主的相关诉求和社会稳定工作；区政府将在法律法规和信访维稳方面给予保障和支撑。
王玉臣认为，商住房乱象在全国很普遍，政府在进行规范管理的时候既要注重土地利用、房屋建设符合规划用途，又要考虑购房人的合法利益不受侵犯，所以既要慎重，又不能操之过急。
对于购房者能否索赔这一问题，北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师李松补充道，若业主购房时如果明知房屋是商业用途，内部有不符合规划的内容，那么对于自己的损失，也应承担相应的责任。
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