• 合法性原则

• 有效性原则

主要是指抵质押担保手续完备，押品估值合理并易于处置变现，具有较好的债权保障作用。特别是2017年1月1日开始，司法拍卖全部在网络平台进行，信息公开透明，竞争自由开放，银行制定押品政策及采取预警措施就需要对押品处置变现进行专业分析。

• 审慎性原则

是指充分考虑押品本身可能存在的风险因素，审慎制定押品管理政策，动态评估押品价值及风险缓释作用。由这条政策导出后面风险估价管理的一系列措施，包括抵质押率的分类定期确定、押品价值的持续重估，押品动态监测机制等等。

• 从属性原则

从属性原则是一个导向原则，讲的是商业银行使用押品缓释信用风险应以全面评估债务人的偿债能力为前提，着重第一还款来源。在抵质押方式中，一旦借款人不能按约还贷，银行可以凭借抵质押物优先受偿。各种抵押物中，房地产以其增值、保值优势更是受到银行的青睐。

由于我国目前社会信用体系不完整，对有些中小型民营企业借款人的还款能力和信用评价存在较大的难度，银行的信用评价由于数据收集困难，导致信用条件设置不科学，存在类似淘宝“刷信用”的可能。

小编就曾经碰到过公司化运作 “刷信用”骗取银行贷款的公司，该公司到经济欠发达地区召集无业人员，在其名下办理有多张银行卡，公司通过出资制造银行评级所需的资金流水单，并过户房产、车辆在其名下，按揭房车贷款，然而这些资产实质都在该公司手上，身份提供者只是每月领取收入的“提线木偶”，然后继续套银行信用，通过高评房产获取更多的贷款，一旦崩盘，法律责任全在没有偿还能力的身份提供者。

由于信息不对称，使得银行中小贷款者交易成本非常高，使得很多银行过于依赖抵押物，甚至只关注抵押物。目前，银行贷款中60％左右是抵质押贷款，包括房地产、金融资产、应收账款和其他押品等类别，其中房地产抵押贷款占50％左右，一旦房地产价值风险监管措施不到位，或房地产市场出现风险，对银行的冲击将是巨大的。

《指引》对押品的风险管理措施中，押品价值管理是重要的环节。

押品价值最终能收回是最终的风险释缓，对于抵押品，银行并不直接占有，价值监控是其贷后管理的重要措施。

《指引》规定，银行首先从源头上依据合法性、真实性、权属清晰、变现性四个方面确定接受的押品目录，且至少每年更新一次，核心是合法变现收回的款项能覆盖贷款。

押品类别要求至少分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别，每类押品的风险特征有很大差别，分门别类进行针对性管理非常重要。

根据我们分析司法拍卖成交价格数据得出的经验，单就房地产押品，住宅与商业用房、厂房在变现性上差别很大，仅住宅房产变现，普通住宅与别墅差别大，普通住宅不同小区变现能力也有差别。商业房变现能力，临街商铺与购物中心、大型商场以及专业批发市场之间差别也很大。银行在押品管理方面受专业限制一般都比较粗放，通常是简单规定房地产、土地、机器设备的折扣，没有针对押品的变现能力借助专业人士的专业知识进行细分。

通常认为，房地产风险有如下排序：

住宅（可以依据活跃度变现性进一步细分）— 办公楼 — 临街商铺 — 专业市场 — 购物中心 — 商场 — 标准工业厂房 — 通用性强的厂房 — 专业性强的厂房 — 特制筑物管道的厂房。

我们评估中会碰见有些押品非常难以变现，或即使变现也价值量低，比如化工厂的构筑物，修建成本高，一旦处理多半无人接收，司法处置也是流拍后抵偿给银行自行变卖。

《指引》要求结合本行业务实践和风控水平，确定可接受的押品目录，且至少每年更新一次。在这方面，银行可以借助专业力量一起共同编制和押品目录相关的管理风控措施，包括审慎确定各类押品的抵质押率上限、估值方法及频率。

这个规定对目前通常提交纸质档的做法带来挑战，银行应该采取电子化和表格化的报告，这样易于保存，更关键的是易于利用。特别是要求定期重估、持续跟踪价值管理的情况，如果估值文档信息是扫描件，非常不利于后期的利用。

3、跟踪押品相关政策及行业、地区环境变化，分析其对押品价值的影响，及时发布预警信息。

银行这方面可以采购专业评估机构定期发布的市场分析，订做符合银行要求的信息服务。

4、押品的估值流程管理。

估值（包括重估）可以是内部估值，也可以是委托外部评估机构估值。流程，包括发起、评估、确认等相关环节。对于外部估值情形，其评估结果应由内部审核确认。内部审核确认再次进行把关的确能减少价值风险，对于外聘评估机构的评估结论应当通过合理手段进行评定确认，特别是利用有些评估公司开发的批量评估数据系统（如我公司开发的VISS系统）交叉验证或利用估价管理系统发起询价确定区间来把控。

《指引》规定评估主体可以是内部评估也可以是外部评估，并对在何种情况下进行外部评估进行了原则性的规定。对于委托外部评估机构的应明确外部评估机构的准入条件，选择符合法定要求、取得相应专业资质的评估机构，实行名单制管理，定期开展后评价，动态调整合作名单。原则上不接受名单以外的外部评估机构的估值结果，确需名单以外的外部评估机构估值的，应审慎控制适用范围。《指引》征求意见稿中是不得接受名单外机构的评估意见。

选择衡量估价机构实力的最重要的指标是考察估价机构的执业水平。

由于手段欠缺，在传统管理方式下很难做到有效考察评价，往往重入围，轻管理，特别是很难做到动态名单管理，仅仅定期入围管理。

传统的方式对估价机构的入围管理存在信息不对称，商业银行多从估价机构的资质等级、估价师人数、注册资金等方面对估价机构进行考察，这些指标都是间接指标，很难反映估价机构的执业操守和评估技术能力。

比如资质等级是一种行政管理手段，资质等级评价也几乎只和执业时间、业绩量、估价师人数挂钩，基本上时间到了资质等级就升级了，存在能上不能下的现状，失去了衡量机构水平的指标意义，资质等级高并不意味估价机构的实力强，而且面临机构不划分资质等级的难题；估价师人数也和机构的核心能力无关，且目前由于落后的行政管理方式导致行业挂证现象非常普遍，目前也面临国家取消了机构资质后如何创新评价的问题；注册资金对估价机构的执业水平几乎没有关联，评估行业不是资合机构，注册资金不能反映其核心能力。

2016年12月1日实施的《资产评估法》对评估机构注册资金没什么要求，而真正对银行有实质意义的保障作用的应该是职业责任保险，但目前我们国家只有少部分评估机构购买。

结合《指引》精神，对入围估价机构评价标准里更注重要求估价机构的信息化能力，要求有估价数据系统，能够提供多维度序时地对估价结果进行展示。

传统的单点评估逐渐被系统性批量评估所代替，能否系统性收集、整理、加工估价数据，提出针对银行押品管理所需的各项信息。

如押品分类研究测评报告、押品相关政策及行业、地区环境变化，研究各类因素对押品价值的影响等等，能够提供数据产品、研究产品成为反映估价机构执业水平的最直观的标志。

故商业银行评价估价机构应着重看估价机构的信息化建设水平和能否建立评估数据库，以及能否提供数据服务、押品政策研究等，估价机构有没有专业数据团队和研究团队成为新的重要的评判指标，而不是仅看估价机构的资质、人数、资金等方面。

《指引》要求持续收集押品价值信息，根据不同押品的价值波动特性，合理确定价值重估频率，每年应至少重估一次，价格波动较大的押品应适当提高重估频率，有活跃交易市场的金融质押品应进行盯市估值。原来做法，银行非常重视贷款时押品价值评估确定，一旦贷款发放以后，押品价值的贷后管理脱节，这也与传统方式下押品重估费用过高以及银行重估委托信息系统尚未建立有关。

《指引》要求持续收集专门对押品的压力测试进行规范，根据押品重要程度和风险状况，定期对押品开展压力测试，且规定了原则上每年至少进行一次，并根据测试结果采取相应的应对措施。压力测试传统做法是非常费时费力，是银行押品管理的痛点。

近几年来，估价行业中的部分估价机构在信息化方面取得了长足进步，估价机构在评估技术、估价方式、估价手段和评估流程上进行了重要的探索，已经在充分吸收互联网、大数据等新的科技成果，估价机构已经能够利用批量评估技术、计算机辅助评估技术、人工智能估价数据服务，开展包括抵(质)押物值持续批量评估；已经探索利用电子签名实现报告载体由纸质向电子转变等等，比如中估联行的押品测试产品就可以做到每月自动进行押品的压力测试，只要将银行押品库与VISS数据库中的楼盘进行关联，每月会自动更新房价，对房价下跌到设定限度可以自动进行报警提示。